מקו הזינוק עד קו הבניין
לפני שאתם יוצאים לדרך בפרויקט התמ”א שלכם, כדאי להבין מה זה פרוייקט תמ”א 38, איך התהליך מתנהל ומהן אבני הדרך בניהול פרויקט כזה. לכן הכנו בעבורכם הסבר על השלבים של התהליך, כדי שתוכלו לדעת מה מצפה לכם בכל שלב ולהבין לעומק את ההיבטים השונים של הפרויקט.
התנעת התהליך
אולי זה לא נראה כך, אבל השלב הזה הוא השלב החשוב ביותר בתהליך.
בשלב הזה אתם, ושאר דיירי הבניין, לוקחים חלק פעיל ומשמעותי בהחלטות, קובעים איך יראו הדברים בהמשך
ובעצם מכינים את כל הבסיס לתחילת העבודה. מה שיוחלט בשלב הזה יכול להשפיע על כל הנעשה בהמשך הדרך.
רכישת ידע מקדים
החלטתם שאתם רוצים לבצע פרויקט תמ”א 38 לבניין שלכם, אבל אתם לא יודעים מה זה תמ”א 38? איפה מתחילים?
לפני הכל כדאי שתתחילו בצבירת ידע כדי שיהיה לכם מושג כללי על התהליך.
האופציה הראשונה היא לחפש במקורות מידע גלויים, ולקבל תמונת מצב ראשונית על האפשרויות לבצע תמ”א 38 בבניין שלכם.
הנושאים שאותם אתם צריכים לברר הם:
1. האם יש זכאות לתמ”א 38 בבניין?
חשוב לדעת!! כל בניין מגורים שהוצא לו היתר לפני ינואר 1980 זכאי לביצוע תמ”א 38.
2. מה עמדת העירייה ביחס לביצוע תמ”א 38 בשכונה שלכם ולאילו זכויות זכאי הבניין שלכם? מידע כללי לגבי זכויות הבניה הפוטנציאליות נמצא באתרי העירייה השונים (לדוגמא: תוכנית הרובעים בעיר תל אביב). לגבי מידע פרטני על זכויות הבניה דרוש איש מקצוע (אדירכל/יזם) אולם מידע זה אינו קריטי בשלב הנוכחי.
3. כיצד בנויה תקשורת עם חברה יזמית?
חשוב לברר מה תפקידו של היזם ואילו בדיקות עליכם לעשות לבדיקת התאמת היזם אליכם. כאשר פונים ליזם, חשוב להכווין אותו לרצונות שלכם ולא להיפך. דרשו לקבל הצעה ראשונית בכתב ואל תסתפקו בהבטחות הנאמרות לכם.
האופציה השנייה לקבלת המידע היא ליצור קשר עם חברה יזמית, להפנות אליה שאלות בנושאים הנ”ל ולקבל ממנה את התשובות.
אנחנו ביעז נשמח לעמוד לשירותכם כבר בשלב הזה, לתת מענה מקיף לכל השאלות שלכם ולתת הכוונה לגבי הצעדים אותם תידרשו לעשות.
אסיפת דיירים
עליכם לכנס אסיפת דיירים כדי להציג את הנושא ולהבין אם שאר הדיירים בבניין מעוניינים לבצע את הפרויקט.
לשלב הזה אנו ממליצים להגיע מוכנים עם תשובות לשאלות שיעלו. קרוב לוודאי שפגישה אחת לא תספיק.
היו סבלניים לכל שאלה של כל דייר, כיוון שמדובר בנכס הכי יקר שיש לדיירים, זה הבית שלהם.
עפ”י החוק, לפרויקט מסוג תמ”א 38 תיקון 1 (חיזוק ועיבוי) נדרשת הסכמה של 67% (שני שליש) מצד בעלי הדירות,
בפרויקט מסוג תמ”א 38 תיקון 2 (פינוי ובינוי) נדרש רוב של 80% הסכמה מצד בעלי הדירות.
מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ”א 38/2?
תחום ההתחדשות העירונית כולל שלושה סוגי פרויקטים: תמ”א 38/1, תמ”א 38/2 ופינוי בינוי.
פרויקט תמ”א 38/1 – כולל ביצוע חיזוק ותוספות למבנה, מבלי שהדיירים מתפנים ממנו.
פרויקט תמ”א 38/2 – מסלול זה שהחל בשנת 2011, מהווה תיקון לתכנית תמ”א 38 המקורית. פרטי המסלול:
- הריסת מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן הבטיחות בפני רעידת האדמה ובנייתם מחדש
- פרויקט נקודתי החל על מבנים בודדים
- תוספת של 18-25 יחידות דיור
- מבנים חדשים עם תשתיות מחוזקות, תוספת ממ”ד, ולעתים גם מרפסת של עד 12 מ”ר, חניה ומעלית. השטח המתווסף לדירה הוא עד 25 מ”ר
- התמורות עבור היזם – תוספת של עד 2.5 קומות בבניין והקלות במיסוי
- משך הפרויקט נע סביב 3-4 שנים
- נדרש רוב של 80% מהדיירים לביצוע הפרויקט. ניתן לחייב את 20% מהמתנגדים לעבור את התהליך בתנאים מסוימים, בהליך משפטי.
בחירת היזם וחתימת הסכם
יש לבחור נציגות שתהיה זו שתבצע את הקשרים הראשונים בפרויקט עבור כל הדיירים,
כדי לחסוך זמן בקבלת ההחלטות כמו: לאיזה יזמים פונים ולאילו עורכי דין וכד’.
(הערה. בחירת עו”ד שילווה אתכם בתהליך היא אחת ההחלטות החשובות שתעשו. עורך הדין שתבחרו יהיה זה שיוביל אתכם מרגע בחירת היזם, דרך החתימה על ההסכם, בדיקה שהיזם עומד בכל הבטחותיו, ועד לסיומו של הפרויקט לשביעות רצונכם.)
אנו מדגישים, תפקיד הנציגות לבצע פגישות עם גורמים רלוונטיים לקידום הפרויקט ולהביא חלופות לדיירים הבניין,
את ההחלטות מקבלים כל דיירי הבניין יחד.
בחירת היזם וחתימת הסכם
השלב הזה חשוב לא פחות, בחירת יזם היא לא עניין של מה בכך. היזם שעליכם לבחור צריך להיות בעל ניסיון מוכח בתחום, שתהיה לו איתנות פיננסית כדי להעמיד בטחונות וערבויות לדיירים וזמינות לכל שאלה או הבהרה. מומלץ לבקש מהיזמים לראות פרויקטים דומים שנבנו על ידם ולבקר בשטח.
מהם הקריטריונים לבדיקת איכות היזם?
כדאי לבחור יזם בעל יכולות ביצוע, כזה שיוכל גם לבנות את הבניין בסופו של התהליך. יש להיזהר מאוד מיזמים חסרי יכולות ביצוע. מערכות יחסים בין היזם והקבלן עלולות לסכן את הפרויקט שלכם, השתדלו לבחור יזם שהוא גם הקבלן וחייבו אותו להיות הקבלן בפרויקט.
יש לבחור יזם בעל איתנות פיננסית, כזה שיכול ל”הרים” את הפרויקט. בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק עבורכם את הנושא. היזם יצטרך להעמיד עבורכם מספר ערבויות, דבר שדורש תמיכה רחבה מהבנק, לכן וודאו מול הבנק שהיזם שבחרתם יכול לקבל את הערבויות הנדרשות. מומלץ מאוד לא לאפשר ליזם לקבל אשראי חוץ בנקאי, כלומר לחייב אותו לעבוד עם בנק ולא עם קרנות. בנוסף, היינו ממליצים לחייב את היזם להביא אישור מרו”ח מבקר שיאמת את איתנותו הפיננסית.
ניסיון – בידקו שהיזם שאיתו תרצו לבצע את הפרויקט כבר ביצע וסיים פרויקטים דומים בעבר בעירכם. כלומר, אם הפרויקט שלכם הוא מסוג הריסה ובניה בתל אביב, בידקו שהיזם ביצע וסיים פרויקטים מסוג זה בתל אביב. תהליך תמא 38 הכרוך בהריסה ובנייה הינו תובעני יותר ודורש אינטגרציה ויכולות ניהול גבוהות עקב נסיבות ההריסה, שימו לב לכך שהנסיון הינו אחד מהקריטריונים החשובים ביותר בתהליך שכזה.
לאחר בחירת היזם, ובמידה ואין לכם עדיין עו”ד לפרויקט, עליכם למנות עו”ד שילווה את הפרויקט. חשוב לוודא שעורך הדין שתבחרו כבר ליווה בעבר פרויקטים מסוג זה.
במקביל, על היזם להכין תכנון מלא של הפרויקט הכולל מפרט טכני של הדירות החדשות, איך יראה הבניין בסיום הפרויקט, מפרט טכני של הבניין (לובי, מעלית, חדר מדרגות וכו’) ואת כל הפרטים בנוגע לתכנון הפרויקט ותמורות שעליכם לקבל ממנו.
זהו השלב שבו עורכי הדין מכינים את ההסכם ביניכם לבין היזם. חשוב שתחתמו על ההסכם, רק לאחר שכל פרט בפרויקט ברור לכם ומוסכם עליכם.
רישוי ובנייה
לאחר כל השלבים שעברתם הגיע הזמן שלכם לנוח והעבודה של היזם יוצאת לדרך.
קבלת היתר בנייה:
תהליך קבלת ההיתר הינו שלב קריטי בפרויקט והיזם נדרש לבצע מספר פעולות מדויקות כדי לקבל אותו ולהתחיל בביצוע הפרויקט.
אנחנו ביעז משקיעים מחשבה רבה בבחירת אנשי המקצוע שתפקידם להשיג את האישורים הללו ויחד עם זאת לבצע את הפרויקט באיכות המרבית, בדייקנות ובמסירות.
בהתאם לזאת, אנשי המקצוע איתם אנחנו עובדים באופן שוטף הם המובילים בתחום האדריכלי והמשפטי לשם השגת ההיתר.
ביצוע הבנייה:
זהו המאני טיים של הפרויקט. חשוב לדעת ששלב הבניה משתנה מבניין לבניין ותלוי בהיקף הפרויקט.
לא בכל הפרויקטים ניתן להמשיך לגור בזמן הבניה, גם עניין זה משתנה מפרויקט לפרויקט, יש פרויקטים שידרשו פינוי וישנם כאלו שלא.
חשוב להדגיש שמעבר לחשיבות הדרך, בפרויקט מסוג זה חשובה לא פחות התוצאה! שלב הבניה משמעותי עבורכם. על היזם שבחרתם לדאוג לאיכות וטיב הבנייה, לעמוד בלוחות הזמנים ולדאוג לעבודה מקצועית שבסופה תקבלו דירה חדשה, משופרת ונקייה כמו שציפיתם ואף יותר מזה.
יעז היא חברת יזמות ובניה (גם היזם וגם הקבלן) עם ניסיון רב שנים ומוניטין מעולה בתחום תמ”א 38. אנו פועלים בשקיפות מלאה מול הדיירים ומעורבים בפרויקט כאילו זה הבית שלנו. מניסיון אנו מבינים את חוסר הנוחות שעל הדיירים לעבור בזמן הבניה ולכן אנו עושים כל שביכולותינו כדי למצוא פתרונות נכונים שיעזרו לעבור את תקופת הבניה באווירה נעימה ונוחה, כדי שבסופו של התהליך תיהנו מבית חדש, משופר וטוב יותר ומאיכות מגורים מושלמת.
