התחדשות עירונית בתל אביב

זירת הנדל”ן החמה באזור תל אביב מכתיבה לנו כללים שונים, אך במה הם שונים מערים אחרות בארץ? 

לא ניתן להתעלם מהעובדה שהתחדשות עירונית בתל אביב מהווה ליגה בפני עצמה בכל הקשור לענף ההתחדשות העירונית בארץ. בירת הנדל”ן של ישראל מכתיבה לנו כללי משחק שונים בכל הקשור להתחדשות העירונית, בהתאם לנפחי הפעילות, לסוג השחקנים במגרש ולפי הכמויות המסחררות של פרויקטי תמ”א 38 ופינוי בינוי בעיר. אך מה כל כך מייחד את תל אביב ומבדל אותה כמעוז התמ”א 38 של ישראל?

תומר רייפמן, מנכ”ל בחברת יעז, כאן כדי לספק לכם את כל המידע ולבחון מה ההבדל בינה לבין שאר הערים.

“השפה המדוברת בנושא תמ”א 38 ופינוי בינוי בתל אביב, הינה שונה מזו שבשאר הערים”, כך מספר רייפמן:  “השוני הוא באיכות הפרויקטים ובערכי הקרקעות בעיר אשר שוות לפחות פי 2 מאשר בערים השונות בארץ. מאחר ומחירי הקרקע כל כך גבוהים בעיר, ישנה כדאיות כלכלית גבוהה יותר לביצוע התחדשות עירונית”.

יחס המכפילים הנהוגים בתל אביב ביחס לערים אחרות

“תל אביב, בניגוד לשאר הערים, מבורכת בנתוני המרה גבוהים, כלומר – המ”ר אשר ניתנים לדיירים לעומת המ”ר אותם יכול היזם למכור. לעומת זאת, בערים אחרות מתייחסים למכפילי דירות ולא לשטחים בפועל. לכן, בתל אביב עסקת תמ”א 38 דומה יותר במהותה לעסקת קומבינציה. היחסים הם משמעותיים, הרי באזורים מבוקשים בתל אביב ישנם יחסים של סביבות –  57%:43% כלומר כ – 57% מכלל השטחים נבנים לטובת בנייה חדשה לדיירים. אם כך, היחסיות הינה שונה לגמרי משאר הערים. אם מתרגמים את יחס הקרקע למכפילים, מדובר על יחס הנמוך מ-1:2. למה זה קורה? מכיוון  ששיעורי הקומבינציה נובעים מכך שבאותם אזורים מבוקשים, יזמים לעיתים מתמחרים מ”ר למכירה במחירים עצומים של 60-70 אלף שקל”.

האם התמחור הינו הוגן לדעתך?

“בתל אביב ישנם סוגים שונים של נכסים, בין אם מדובר בפנטהאוזים או דירות פרימיום שבהם אין מחיר שוק. לכן, אנשים המעוניינים לרכוש נכסים והם בעלי אמצעים לרכוש אותם, יהיו מוכנים לשלם עבורם סכומים גבוהים, על מנת שהנכס בסופו של דבר יהיה שייך להם, ולכן המחירים הם כה גבוהים בעיר. בתור יזם מחושב העוסק לא מעט שנים בתחום, די קשה לי להסתמך על מספרים אלה על מנת להצדיק כדאיות של פרויקט מסוים. בשנים האחרונות, מחירי הנדל”ן עולים בשיעורים חדים, כך שישנם יזמים המסתמכים על כך שהמגמה תמשיך לעלות ולכן הם נוקבים במחירי מכירה גבוהים”.

אז למעשה, הכל ברור מראש?

תכנית המתאר המקומית שהוכנה בחוק תמ”א 38, ידועה בשם תכנית הרבעים. תכנית זו הביאה למהפכה של ממש בעיקר בכל הקשור לוודאות התכנונית של פרויקטים אלה. עוד ממשיך להסביר רייפמן, “תל אביב היא העיר הראשונה שבה זכויות התמ”א והתב”ע הינם סדורים ובעלי תוקף, זכויות אלו עשו סדר רציני בכל הקשור לזכויות הבנייה”. אם כך, בשונה מערים אחרות, יש לא מעט אי וודאות באשר לזכויות הבנייה בהן. תכנית הרבעים לגמרי קבעה כללי משחק, הרי הם ברורים ומוגדרים מראש, דבר זה מאפשר לנו לבצע תכניות נכונות.

מה יצר את אי הוודאות התכנונית בשוק?

“מכיון שאין הרבה מקום לפרשנויות מבחינת זכויות הבנייה בארץ, ישנו באופן טבעי סינון חיובי של כל אותם גופים לא מקצועיים, המתווכים והמחתימים למיניהם העוסקים בתחום. כל מי שטרם קביעת וייסוד התוכנית נהנו מאי הבהירות וזכו בפרויקטים שונים על סמך הבטחות שחלקן אינן הגיוניות כלל. אם כך, התחרות כיום סובבת יותר סביב נושא האיכות של הפרויקטים ופחות סביב הכמות במיוחד בתל אביב. לעומת זאת, בערים אחרות התחרות עדיין מהווה מעין פרמטר מרכזי לבחירת היזם. לכן, כיום אותם גורמים שאינם מקצועיים, עדיין מאוד פופולריים באותם אזורים בארץ שבהם הוודאות לוקה בחסר”.

מה קובע את איכות הפרויקטים?

“כיום, קיימת עדיפות ליזמים אשר מבצעים בעצמם את הפרויקטים, כיוון שהמטוטלת נעה אל עבר יכולת הביצוע והגב הכלכלי של החברה או הגוף איתם ברצון הדיירים לבצע התקשרות. נכון להיום, ישנו מחסור בקבלנים המתמחים בתחום התחדשות עירונית, כך שחלק מפעילות התחדשות עירונית בעיר נעשית במתווה של תמ”א 38, הכוללת את חיזוק המבנים, מה שמדגיש עוד יותר את הצורך בשוק של קבלנים בעלי התמחות בתמ”א 38. חלק מקבלנים המציעים ביצוע פרויקטים אלה, מגיעים לתמ”א 38 מתחום שימור המבנים בעיר, הידוע כפרויקט מוצלח ששיפר את פני העיר. קבלנים אלה מגיעים עם ניסיון רב, כך שלא פלא שהעירייה בוחרת דווקא בהם”.

“אם מדברים על בידול, עיריית תל אביב היא היחידה שנתנה לתושביה אופציה לפנות אליה ישירות כדי שהיא תסייע להם בבחירת יזם מקצועי לצורך ייזום פרויקט התמ”א 38”, עוד מוסיף רייפמן, שזהו בידול עצום מיתר הערים. רייפמן מתייחס לפעילות זו כנכס יקר לעיר ולתושביה, הרי היזמים נבחרים בקפידה על פי מספר קריטריונים שאופיינו על ידי העירייה. בתהליך זה נבחרו מספר יזמים מובחרים בעלי סיווג קבלני, כדוגמת חברת יעז.

האם לדעתך העיר ת”א תשמור על בידולה בתחום התחדשות עירונית לאורך זמן, או שמדובר על תואר זמני?

“אנו ממש בתחילת הדרך, ונראה כי הפוטנציאל בעיר הוא עצום. אך בל נשכח כי תכנית הרבעים עוסקת אך ורק ברבעים 3 ו-4 וישנם אזורים רבים בעיר שטרם יוחסה להם תכנית מתאר ספציפית וכאשר היא תושלם, מן הסתם שכר הפעילות יעבור גם אליהם. בנוסף, תיקון 4 לחוק התמ”א 38 שצפוי להתפרסם בקרוב, יהפוך בניינים נוספים ברחבי העיר לברי פוטנציאל לביצוע תמ”א 38 ופינוי בינוי, כך שאין ספק שתל אביב תהפוך למדינת תל אביב”.

בוחנים אפשרות של ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב? מוזמנים ליצור עמנו קשר