בחודש יוני האחרון מנהלת מנהל התכנון, דלית זילבר, הטילה סוג של פצצה כאשר הצהירה כי מנהל התכנון מתנגד להארכת תכנית תמ”א 38. הסיבה לעדכון ברורה. תוקפה של תכנית תמ”א 38 עתיד להסתיים באוקטובר 2022 ומנהל התכנון מסרבים להארכתה מסיבות שונות.
העדכון הוא בהחלט אמביוולנטי. ככל הנראה יש סוף לתכנית שרבים נהנו ממנה. ייתכן שתמ”א 38 תוארך לעוד תקופה, אך כרגע לא ניתן לדעת בוודאות מה יהיה בסופו של דבר.
השיקולים שעלו מעדכון מנהל התכנון הם: כי הגורמים המקצועיים מעדיפים תכניות לפינוי בינוי על פני תמ”א 38. אולם, קבלנים וגורמים מוסמכים אשר מתפרנסים מהתחום טענו כי ביטול התכנית ללא חלופה מתאימה תפקיר את תושבי ישראל. שהרי ביטול התכנית יגרום לבניינים ישנים להיות חשופים לרעידות אדמה, ובמקביל יוביל להפסד של אלפי יחידות דיור שכל כך נחוצות בישראל. עוד הוסיפו קבלנים ועורכי דין העוסקים בתחום, כי יש לתקן את הכשלים התכנוניים בתכנית במקום לחסלה.
מה כדאי לעשות היום כדי לא להפסיד את המחר?
ראשית, חשוב להבין שמנהל התכנון עדיין לא אמר את המילה האחרונה, מה גם שנותר עוד זמן עד ליישום העדכון וביטול התכנית אם וכאשר הדבר יקרה. כדי שלא להפסיד את המחר, כדאי כבר עכשיו לפנות בהקדם ליזמים על מנת להגיש בקשות להיתר בנייה ולהשתחל לצינורות התכנון של עיריית תל אביב. אין ספק שמי שיקדים את המועד, יוכל ליהנות מסל הזכויות והפטורים שהתכנית מקנה.
האם ביטול תמ”א 38 התנגש עם תכנית הרובעים של עיריית תל אביב?
עיריית תל אביב היא הראשונה שלקחה ברצינות את תכניות תמ”א 38 והכינה את תכנית הרובעים המפורטת, המכילה בתוכה את כל הזכויות מכוח תמ”א 38. התכנית מחלקת את העיר על פני 9 חלקים ובכך מקנה זכויות בנייה נפחיות לכל חלק, ללא כל הפרדה בין הזכויות המוענקות מכוח תמ”א 38 ובין הזכויות המוענקות מכוח תב”ע. רק בשנת 2018 אישרה עיריית תל אביב את תכנית רובע 3 ו-4 לביצוע, ולכן זה הזמן לפנות ליזמים ולהתחיל בתהליך.
נציין כי חלוקת העיר לרובעים גרמה לכך שכל רובע מאופיין במסלול תמ”א 38 שונה. לדוגמה, רובע 4 שאושר לאחרונה מאופיין בפרויקטים של הריסה ובנייה מכיוון שהרובע מורכב ברובו מבניינים בני 3 קומות על קומת עמודים, כאשר בבניין החדש ניתן לבנות 8 קומות. דבר זה מניב כדאיות כלכלית ליזמים. מנגד, ברובע 3, המאופיין בבניינים באותו גובה, לא ניתן לבנות 8 קומות בבניין החדש אלא רק 7 קומות, מה שמשייך את רוב הפרויקטים ברובע למסלול של חיזוק ושיפוץ.
כל עוד תכנית תמ”א 38 קיימת, את הזכויות לוקחים מתכנית הרובעים שהקימה עיריית תל אביב. אולם, אם התכנית תבוטל יזמים לא יקבלו פטורים ממסים והשבחה, ולכן העסקאות תהיינה פחות כדאיות ליזמים. בתל אביב תכנית הרובעים ובעיקר 3-4 תקנה גם בעתיד את זכויות הבנייה הקיימות כיום בתמ”א 38. בנוסף, כאשר תכנית תמ”א 38 תהייה קיימת במקביל לתכנית רובעים ניתן יהיה להשתמש בפטורים של תכנית הרובעים ואז ניתן יהיה לקבל זכויות.
לסיכום, תכנית הרובעים טובה מאוד לתל אביב, אולם במידה ותכנית תמ”א 38 תיעלם תהיינה פחות אפשרויות ליזמים ולדיירים, הידיים יהיו כבולות וסל ההטבות יקטן. אם כך, זה הזמן המתאים ביותר להתחיל לבצע תכניות תמ”א 38 בבניין.
