תומר רייפמן, מנכ”ל חברת יעז יזמות ובניה, התארח בפודקאסט החזית העירונית ושוחח עם מיכאל אסף על עולם השותפויות בענף הנדל”ן.

מדוע אנחנו רואים היום יותר ויותר שותפויות של חברות גדולות בתחום, מהם היתרונות והחסרונות, איך גורמים לשותפות כזאת לעבוד, ומדוע לפעמים הוא יעדיף לעשות הסכם שותפות גם באמצע הפרויקט.

צפו והאזינו לפודקאסט:

תודה לפודקאסט החזית העירונית על האירוח.

הפוסט פודקאסט החזית העירונית: תומר רייפמן, מנכ”ל חברת יעז יזמות ובניה הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

החוק החדש קובע כי הפחתת הרוב הנדרש לשם הגשת בקשה להיתר בניה או יציאה של פרויקט לדרך ירד מ-80% לשני שלישים מבעלי הדירות (66%), שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף בבניין, ובלבד שבבית המשותף ארבע דירות לפחות ויש בו יותר משני בעלי דירות. בנוסף, נקבע כי בהתחדשות בניינית תהיה התחשבות מופחתת בזכויותיו של אדם שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין בחישוב הרוב הנדרש. 

תוכנית תמ”א 38 תסתיים בפברואר 2024, אך התיקון בחוק ההסדרים תקף גם לתוכניות שיחליפו את התמ”א, דוגמת תוכנית הרובעים בתל אביב או תוכניות בערים נוספות כגון פתח תקווה, רמת גן, ראשון לציון, בת ים, רעננה, לוד, כפר סבא ועוד, הפועלות בשיתוף פעולה עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לטובת קידום תוכנית חלופית לתמ”א 38.

עו”ד עומרי דהן, סמנכ”ל פיתוח עסקי ביעז התחדשות עירונית, מציין: “התיקון הנוכחי יאפשר לקדם בהליך מהיר יותר פרויקטים של תמ”א 38 שבעבר היו תקועים בגלל מספר מצומצם של דיירים שלא הביעו את הסכמתם לקידום הפרויקט. ברגע שהחוק עבר, נפתחו לנו שבעה פרויקטים שונים ברחבי ת”א שהיו בשלב הביניים שבין שני שליש ל-80% הסכמת דיירים ובעלי דירות”.

אבי, דייר שמתגורר בבניין ישן ברחוב מרכזי בת”א, טוען כי “העיכובים העיקריים בקידום פרויקטי התחדשות עירונית לרוב אינם נובעים מהעירייה או מהיזם, אלא מהדיירים עצמם. הבניין שאני גר בו כולל 12 דירות, כאשר מרבית הדיירים כמהים להתחדשות עירונית. כל הבניין במצב רעוע ומט לנפול. בבניין שלושה בעלי בתים שכלל לא גרים בו, אלא משכירים את הדירות, והם אלה שמסרבים לתהליך, מציבים דרישות חדשות ומוגזמות ומעכבים את כולנו. אנו מרגישים כמו בני ערובה של המיעוט. החוק החדש יאפשר סוף סוף לקדם הליך התחדשות שנמשך כבר למעלה מ-7 שנים.” 

דהן מסביר כי: “מלבד “שחרור הפקק” במאות רבות של פרויקטי תמ”א 38 ברחבי הארץ, המצב הנוכחי גם יוביל להגדלה משמעותית של היצע הדירות במרכזי הערים ובאזורי ביקוש. רק בפרויקטים החדשים שנפתחו לנו בעקבות התיקון, ברובעים 3-4 בתל אביב, נוכל לבנות למעלה מ-60 דירות נוספות. למשל בשני פרויקטים ברחוב קליי אנו  נגדיל את כמות הדירות מ-29 ל-52. ברחוב ארבע ארצות מ-15 דירות ל-23 דירות. ברחוב פרופסור שור מ-14 דירות ל-23 דירות ועוד. חשוב שהדיירים יבינו כי החוכמה האמיתית היא גם לדעת לבחור בחברה מספיק ותיקה עם חוסן כלכלי, ניסיון רב שנים ויכולות ביצוע מוכחות כדי שבאמת תוכל לעמוד בלוחות זמנים מוגדרים מול הדיירים והעירייה”. 

הפוסט הבשורה החדשה של חוק ההסדרים בנוגע להתחדשות הבניינית הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה בנובמבר 2019 כי תכנית תמ”א 38 תגיע לסיומה באוקטובר 2022. חלופת שקד אשר נועדה להחליף את תכנית תמ”א נמצאת בהליכי חקיקה מואצת וחלון ההזדמנויות להצטרפות לתמ”א 38 הולך ונסגר. אין לדעת כיצד תראה חלופת שקד לאחר גיבושה הסופי ומה יהיו השלכותיה. לכן, מומלץ להזדרז ולקדם פרויקטים של תמ”א 38, המאפשרים לדיירים לשדרג את איכות חייהם עם מבנים חדישים ומחוזקים.

עדכונים לגבי חלופת שקד

חלופת שקד, הנקראת על שם שרת הפנים איילת שקד שהעלתה את ההצעה, מהווה תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה. התכנית הוצגה על ידי השרה בדצמבר 2021, כחלופה לתכנית תמ”א 38. בהמשך, התכנית עברה את  ועדת השרים לחקיקה באוגוסט 2021 ואושרה בכנסת בקריאה ראשונה בדצמבר 2021.

חלופת שקד נמצאת כיום בתהליך אישור מואץ. בתאריך 1.3.22 פורסם ב”כלכליסט” כי הכנסת דחתה את הבקשה לפיצול הדיון בחלופת שקד אשר נבעה מהרצון להוציא מהדיון פרק מורכב שעדיין לא מוכן להצבעה. השבוע צפויה להיערך הצבעה נוספת על החוק בוועדת הפנים ולאחר מכן במליאת הכנסת.  לדברי שקד, מכיוון שיש תמיכה גדולה בחוק הוא צפוי לעבור בקרוב.

ההתקדמות בחקיקת חלופת שקד ותאריך הסיום המתקרב של תכנית תמ”א 38, יוצרים חלון הזדמנויות קצר להצטרפות לפרויקטים של תמ”א 38 הזוכים להצלחה רבה.

מהי חלופת שקד?

חלופת שקד נועדה לקדם תכניות לחיזוק מבנים, להגביר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים ולקצר לוחות זמנים באמצעות:

• הרחבת סמכויות של הוועדות המקומיות לגבי אישור או סירוב לבקשות היתרי בנייה. במידה והעיריות לא יאפשרו התחדשות עירונית, הוועדה המחוזית תוכל להנפיק היתרי בנייה

• הגדלת זכויות הבנייה במסלול פינוי בינוי מ-350% ל-400% ובמסלול של חיזוק מבנים ההגדלה תהיה 200%, במטרה להגדיל כדאיות כלכלית

• הריסת מבנים קיימים בגובה 2-5 קומות

• ביטול הגבלת גובה הבנייה במסלול הריסה ובנייה ובמסלול חיזוק ותוספות בנייה

• תוספת של 10-15% שטחי ציבור מכלל השטח הבנוי, כמענה לצרכי הרשויות המקומיות (למטרת הקמת בתי ספר, מוסדות תרבות ועוד)

• מסלול מקוצר של  תכנית + היתר – במסגרתו אישור של תכנית הבנייה מהווה גם היתר בנייה כך שהיזמים לא יצטרכו להגיש בקשה נוספת להיתר בנייה

ביקורת על חלופת שקד

• התכנית עלולה ליצור מחלוקות בין הרשות לפרט

• קיימת אי בהירות לגבי היטל ההשבחה (בתכנית תמ”א 38 קיים פטור מההיטל)

• הצפיפות בערים תגבר

• קיים חוסר התייחסות לשטחים ירוקים

מדוע כדאי להתקדם עם תכנית תמ”א 38?

תכנית תמ”א 38 החלה בשנת 2005 ומאז הוארכה שוב ושוב, כדי לא לגרום לחוסר ביחידות דיור. יתרונותיה הרבים של התכנית הופכים אותה לכדאית ביותר ומומלץ לקדם אותה מהר ככל האפשר.

יתרונות התוכנית כוללים: חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, שיפוץ מבנים וחיזוק תשתיות, תוספות לבניין ולדירות המשפרות את איכות הדיירים בהן: ממ”ד, מרפסת עד 12 מ”ר, חניה ומעלית, העלאת שווי הנכס, תוספת של שטחי ציבור ועוד.

תמ”א 38 עם יעז יזמות ובניה

בחירת יזם מנוסה ואמין היא קריטית להצלחת הפרויקט. יעז יזמות ובניה היא חברה יזמית וקבלנית המשמשת ככתובת אחת, אמינה ויציבה עבור הדיירים. חברתנו היא בין החברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, לפי ממדים של B&D, BDI ובעלת סיווג קבלני בלתי מוגבל [ג’5]. עשרות השנים שצברנו בייזום וניהול פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי, מאפשרים לנו לספק ללקוחותינו את המענה המקצועי והאיכותי ביותר.

להצטרפות לתכנית תמ”א 38

אתם מוזמנים ליצור אתנו קשר

הפוסט חלופת שקד הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

לפני שאתם יוצאים לדרך בפרויקט התמ”א שלכם, כדאי להבין מה זה פרוייקט תמ”א 38, איך התהליך מתנהל ומהן אבני הדרך בניהול פרויקט כזה. לכן הכנו בעבורכם הסבר על השלבים של התהליך, כדי שתוכלו לדעת מה מצפה לכם בכל שלב ולהבין לעומק את ההיבטים השונים של הפרויקט.

התנעת התהליך

אולי זה לא נראה כך, אבל השלב הזה הוא השלב החשוב ביותר בתהליך.
בשלב הזה אתם, ושאר דיירי הבניין, לוקחים חלק פעיל ומשמעותי בהחלטות, קובעים איך יראו הדברים בהמשך
ובעצם מכינים את כל הבסיס לתחילת העבודה. מה שיוחלט בשלב הזה יכול להשפיע על כל הנעשה בהמשך הדרך.

רכישת ידע מקדים

החלטתם שאתם רוצים לבצע פרויקט תמ”א 38 לבניין שלכם, אבל אתם לא יודעים מה זה תמ”א 38? איפה מתחילים?
לפני הכל כדאי שתתחילו בצבירת ידע כדי שיהיה לכם מושג כללי על התהליך.

האופציה הראשונה היא לחפש במקורות מידע גלויים, ולקבל תמונת מצב ראשונית על האפשרויות לבצע תמ”א 38 בבניין שלכם.

הנושאים שאותם אתם צריכים לברר הם:

1. האם יש זכאות לתמ”א 38 בבניין?
חשוב לדעת!! כל בניין מגורים שהוצא לו היתר לפני ינואר 1980 זכאי לביצוע תמ”א 38.

2. מה עמדת העירייה ביחס לביצוע תמ”א 38 בשכונה שלכם ולאילו זכויות זכאי הבניין שלכם? מידע כללי לגבי זכויות הבניה הפוטנציאליות נמצא באתרי העירייה השונים (לדוגמא: תוכנית הרובעים בעיר תל אביב). לגבי מידע פרטני על זכויות הבניה דרוש איש מקצוע (אדירכל/יזם) אולם מידע זה אינו קריטי בשלב הנוכחי.

3. כיצד בנויה תקשורת עם חברה יזמית?
חשוב לברר מה תפקידו של היזם ואילו בדיקות עליכם לעשות לבדיקת התאמת היזם אליכם. כאשר פונים ליזם, חשוב להכווין אותו לרצונות שלכם ולא להיפך. דרשו לקבל הצעה ראשונית בכתב ואל תסתפקו בהבטחות הנאמרות לכם.

האופציה השנייה לקבלת המידע היא ליצור קשר עם חברה יזמית, להפנות אליה שאלות בנושאים הנ”ל ולקבל ממנה את התשובות.

אנחנו ביעז נשמח לעמוד לשירותכם כבר בשלב הזה, לתת מענה מקיף לכל השאלות שלכם ולתת הכוונה לגבי הצעדים אותם תידרשו לעשות.

אסיפת דיירים

עליכם לכנס אסיפת דיירים כדי להציג את הנושא ולהבין אם שאר הדיירים בבניין מעוניינים לבצע את הפרויקט.

לשלב הזה אנו ממליצים להגיע מוכנים עם תשובות לשאלות שיעלו. קרוב לוודאי שפגישה אחת לא תספיק.

היו סבלניים לכל שאלה של כל דייר, כיוון שמדובר בנכס הכי יקר שיש לדיירים, זה הבית שלהם.

עפ”י החוק, לפרויקט מסוג תמ”א 38 תיקון 1 (חיזוק ועיבוי) נדרשת הסכמה של 67% (שני שליש) מצד בעלי הדירות,

בפרויקט מסוג תמ”א 38 תיקון 2 (פינוי ובינוי) נדרש רוב של 80% הסכמה מצד בעלי הדירות.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ”א 38/2?

תחום ההתחדשות העירונית כולל שלושה סוגי פרויקטים: תמ”א 38/1, תמ”א 38/2 ופינוי בינוי.

פרויקט תמ”א 38/1 – כולל ביצוע חיזוק ותוספות למבנה, מבלי שהדיירים מתפנים ממנו.

פרויקט תמ”א 38/2 – מסלול זה שהחל בשנת 2011, מהווה תיקון לתכנית תמ”א 38 המקורית. פרטי המסלול:

• הריסת מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן הבטיחות בפני רעידת האדמה ובנייתם מחדש
• פרויקט נקודתי החל על מבנים בודדים
• תוספת של 18-25 יחידות דיור
• מבנים חדשים עם תשתיות מחוזקות, תוספת ממ”ד, ולעתים גם מרפסת של עד 12 מ”ר, חניה ומעלית. השטח המתווסף לדירה הוא עד 25 מ”ר
• התמורות עבור היזם – תוספת של עד 2.5 קומות בבניין והקלות במיסוי
• משך הפרויקט נע סביב 3-4 שנים
• נדרש רוב של 80% מהדיירים לביצוע הפרויקט. ניתן לחייב את 20% מהמתנגדים לעבור את התהליך בתנאים מסוימים, בהליך משפטי.

בחירת היזם וחתימת הסכם

יש לבחור נציגות שתהיה זו שתבצע את הקשרים הראשונים בפרויקט עבור כל הדיירים,

כדי לחסוך זמן בקבלת ההחלטות כמו: לאיזה יזמים פונים ולאילו עורכי דין וכד’.

(הערה. בחירת עו”ד שילווה אתכם בתהליך היא אחת ההחלטות החשובות שתעשו. עורך הדין שתבחרו יהיה זה שיוביל אתכם מרגע בחירת היזם, דרך החתימה על ההסכם, בדיקה שהיזם עומד בכל הבטחותיו, ועד לסיומו של הפרויקט לשביעות רצונכם.)

אנו מדגישים, תפקיד הנציגות לבצע פגישות עם גורמים רלוונטיים לקידום הפרויקט ולהביא חלופות לדיירים הבניין,

את ההחלטות מקבלים כל דיירי הבניין יחד.

בחירת היזם וחתימת הסכם

השלב הזה חשוב לא פחות, בחירת יזם היא לא עניין של מה בכך. היזם שעליכם לבחור צריך להיות בעל ניסיון מוכח בתחום, שתהיה לו איתנות פיננסית כדי להעמיד בטחונות וערבויות לדיירים וזמינות לכל שאלה או הבהרה. מומלץ לבקש מהיזמים לראות פרויקטים דומים שנבנו על ידם ולבקר בשטח.

מהם הקריטריונים לבדיקת איכות היזם?

כדאי לבחור יזם בעל יכולות ביצוע, כזה שיוכל גם לבנות את הבניין בסופו של התהליך. יש להיזהר מאוד מיזמים חסרי יכולות ביצוע. מערכות יחסים בין היזם והקבלן עלולות לסכן את הפרויקט שלכם, השתדלו לבחור יזם שהוא גם הקבלן וחייבו אותו להיות הקבלן בפרויקט.

יש לבחור יזם בעל איתנות פיננסית, כזה שיכול ל”הרים” את הפרויקט. בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק עבורכם את הנושא. היזם יצטרך להעמיד עבורכם מספר ערבויות, דבר שדורש תמיכה רחבה מהבנק, לכן וודאו מול הבנק שהיזם שבחרתם יכול לקבל את הערבויות הנדרשות. מומלץ מאוד לא לאפשר ליזם לקבל אשראי חוץ בנקאי, כלומר לחייב אותו לעבוד עם בנק ולא עם קרנות. בנוסף, היינו ממליצים לחייב את היזם להביא אישור מרו”ח מבקר שיאמת את איתנותו הפיננסית.

ניסיון – בידקו שהיזם שאיתו תרצו לבצע את הפרויקט כבר ביצע וסיים פרויקטים דומים בעבר בעירכם. כלומר, אם הפרויקט שלכם הוא מסוג הריסה ובניה בתל אביב, בידקו שהיזם ביצע וסיים פרויקטים מסוג זה בתל אביב. תהליך תמא 38 הכרוך בהריסה ובנייה הינו תובעני יותר ודורש אינטגרציה ויכולות ניהול גבוהות עקב נסיבות ההריסה, שימו לב לכך שהנסיון הינו אחד מהקריטריונים החשובים ביותר בתהליך שכזה.

לאחר בחירת היזם, ובמידה ואין לכם עדיין עו”ד לפרויקט, עליכם למנות עו”ד שילווה את הפרויקט. חשוב לוודא שעורך הדין שתבחרו כבר ליווה בעבר פרויקטים מסוג זה.

במקביל, על היזם להכין תכנון מלא של הפרויקט הכולל מפרט טכני של הדירות החדשות, איך יראה הבניין בסיום הפרויקט, מפרט טכני של הבניין (לובי, מעלית, חדר מדרגות וכו’) ואת כל הפרטים בנוגע לתכנון הפרויקט ותמורות שעליכם לקבל ממנו.

זהו השלב שבו עורכי הדין מכינים את ההסכם ביניכם לבין היזם. חשוב שתחתמו על ההסכם, רק לאחר שכל פרט בפרויקט ברור לכם ומוסכם עליכם.

רישוי ובנייה

לאחר כל השלבים שעברתם הגיע הזמן שלכם לנוח והעבודה של היזם יוצאת לדרך.

קבלת היתר בנייה:
תהליך קבלת ההיתר הינו שלב קריטי בפרויקט והיזם נדרש לבצע מספר פעולות מדויקות כדי לקבל אותו ולהתחיל בביצוע הפרויקט.
אנחנו ביעז משקיעים מחשבה רבה בבחירת אנשי המקצוע שתפקידם להשיג את האישורים הללו ויחד עם זאת לבצע את הפרויקט באיכות המרבית, בדייקנות ובמסירות.
בהתאם לזאת, אנשי המקצוע איתם אנחנו עובדים באופן שוטף הם המובילים בתחום האדריכלי והמשפטי לשם השגת ההיתר.

ביצוע הבנייה:
זהו המאני טיים של הפרויקט. חשוב לדעת ששלב הבניה משתנה מבניין לבניין ותלוי בהיקף הפרויקט.
לא בכל הפרויקטים ניתן להמשיך לגור בזמן הבניה, גם עניין זה משתנה מפרויקט לפרויקט, יש פרויקטים שידרשו פינוי וישנם כאלו שלא.

חשוב להדגיש שמעבר לחשיבות הדרך, בפרויקט מסוג זה חשובה לא פחות התוצאה! שלב הבניה משמעותי עבורכם. על היזם שבחרתם לדאוג לאיכות וטיב הבנייה, לעמוד בלוחות הזמנים ולדאוג לעבודה מקצועית שבסופה תקבלו דירה חדשה, משופרת ונקייה כמו שציפיתם ואף יותר מזה.

יעז היא חברת יזמות ובניה (גם היזם וגם הקבלן) עם ניסיון רב שנים ומוניטין מעולה בתחום תמ”א 38. אנו פועלים בשקיפות מלאה מול הדיירים ומעורבים בפרויקט כאילו זה הבית שלנו. מניסיון אנו מבינים את חוסר הנוחות שעל הדיירים לעבור בזמן הבניה ולכן אנו עושים כל שביכולותינו כדי למצוא פתרונות נכונים שיעזרו לעבור את תקופת הבניה באווירה נעימה ונוחה, כדי שבסופו של התהליך תיהנו מבית חדש, משופר וטוב יותר ומאיכות מגורים מושלמת.

לצפייה בכל הפרוייקטים

הפוסט תמ”א 38 – מקו הזינוק עד קו הבניין הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

נוסף על כך – הרשויות המקומיות עובדות באופן מצומצם, במקרה הטוב, דבר המשפיע על קצב התקדמות הרישוי. העיסוק בהתחדשות העירונית הוא דוגמא מצוינת לבחינה מעמיקה של השאלה העקרונית – האם תקופת הקורונה היא משבר או הזדמנות? האם היא בהכרח מביאה עצירה בהתפתחות ובהתקדמות או שמא היא מהווה הזדמנות וקרש קפיצה?

אי ודאות זמנית

בראייה של נדל”ן – מה שחשוב הוא הטווח הארוך, שלא לומר הארוך מאד. מכאן שגם אם כרגע יש הקפאה מסוימת בתהליכים וקבלת החלטות הרי שהיא זמנית ואולי לאחריה יגיע שגשוג. תכונה נוספת שמאפיינת את העוסקים בנדל”ן היא אופטימיות. אנשי המקצוע מבינים היטב שאם קורית עצירה של פרויקטים או האטה בהמשך הביצוע – אולי יתעכבו מועדי הסיום אך אלה יגיעו ללא כל צל של ספק (כאמור – במצבים שבהם אכן יש עצירה). יחד עם זאת, במקביל לביצוע פעולות בשטח – ישנו הצד המנהלי – חתימות על הסכמים, הקצאת מימון, אישור פרויקטים ומתן אישורים להוצאתם לפועל. מה קורה במישור הזה? כאן אין עקביות וצריך לבחון כל מקרה לגופו. ישנם פרויקטים שהמימון שלהם נעצר לחלוטין בשל סגירת חברות או הפסקת פעילות וישנם תהליכים שיכלו להימשך ללא הפרעה וגם אם היה עיכוב מסוים בהתקדמות – הפרויקטים עדיין עומדים בלוחות הזמנים  ולא נרשמה עצירה מוחלטת.

תגובות שרשרת

איך הכל התחיל? לכך יש כמה סברות. ישנם לא מעט אנשים שכבר כמה חודשים מוצאים את עצמם בבית, ללא עבודה, בחל”ת מוסדר מול המדינה או ללא כל הכנסה.

המעשה האולטימטיבי עבורם הוא פנייה לבנק לבקש דחייה או הקפאה של תשלומי משכנתא בהיעדר אלה – לא יכולים היזמים והקבלנים להמשיך בתהליכים הבירוקרטיים או לאפשר עבודה באתר הבנייה.  

חברות נדל”ן ויזמות, שאמונות על שלל פרויקטים של התחדשות עירונית (ובכלל זה פינוי בינוי, תמ”א 38, הריסה ופינוי לצורך בנייה מחדש ועוד) מצאו את עצמן חייבות לעצור פרויקטים בשל עצירת המימון שהוזרם אליהן מכל הכיוונים ומכאן אפשר להבין שכל חלק בשרשרת הושפע משאר החוליות וזו הסיבה לעצירתם של פרויקטים רבים.

לוחות זמנים

פרויקטים שהייתה עצירה או האטה בביצועם – כמובן שמועד הסיום שלהם נדחה. חלקם ללא מועד סיום וחלקם עם הערכה משוערת לסיום ואכלוס.

עם החזרה לעבודה לאחר הסגר הראשון קיבלו לא מעט מנהלי עבודה את ההחלטה להגביר את קצב העבודה והבנייה, מה שהביא לצמצום פערים ובחלק מהפרויקטים אפילו לעמידה בלוח הזמנים המקורי.

מה כל זה אומר על העתיד? לצערנו לא הרבה. אין אחידות בין ההתנהלות של חברות נדל”ן ויזמות אלה ואחרות, אי אפשר לדעת איך ישפיע המשבר על אנשים פרטיים אלה או אחרים ולכן חשוב לבחון כל מקרה לגופו ולבדוק את ההשפעה של המשבר על כל פרויקט שנמצא בשלב כלשהו של התהליך.

הפוסט התחדשות עירונית בימי קורונה הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

חוק פינוי בינוי נחקק בשנת 1965 אך רק ב-1998 הפך למדיניות ממשלתית רשמית.

במסגרת תכנית פינוי בינוי, הורסים מבני מגורים ישנים במתחמים של 24 יחידות דיור לפחות ובונים חדשים במקומם. דיירי המתחם מתפנים למגורים חלופיים ועם סיום העבודות, חוזרים לעולם אחר: מבנים חדישים ובטיחותיים, תשתיות חדשות ודירות מרווחות. הדיירים נהנים מתוספות שונות כמו: מרפסות, ממ”ד, מעליות, חניה וכן מסביבה משודרגת ומטופחת הכוללת: בתי-ספר, גני ילדים, פארקים, מרכזי מסחר ועוד.

מי מרוויח מתכנית פינוי בינוי?

הדיירים – שווי דירתם החדשה והמרווחת עולה בשיעור ניכר על הקודמת. רמת החיים שלהם הרבה יותר גבוהה בזכות הפיתוח הסביבתי והמבנה החדש והמחוזק.

היזם  – הממן את בפרויקט ומלווה אותו, מקבל זכויות בנייה ויחידות דיור אותן הוא יכול לשווק וכן נהנה מהקלות במיסוי.

המדינה – הקרקעות המנוצלות בצורה מיטבית מובילות לחיסכון בקרקעות. פני השכונות משתנים ללא היכר והן מושכות אליהן אוכלוסייה צעירה ואיכותית.

אילו מסלולי פינוי בינוי קיימים?

מסלול רשויות – במסלול זה, הרשות המקומית מובילה את התכנון במתחם באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית. לאחר שהממשלה מכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי, הפרויקט נהנה מהטבות מס שונות. תוקף ההכרזה הינו למשך שש שנים וניתן להאריכו לשש שנים נוספות. המנהלת מלווה את הפרויקט ומסייעת לדיירים לבחור נציגות דיירים, עו”ד וכו’.

מסלול מיסוי – מסלול זה פועל בהתאם לחוק הרשות להתחדשות עירונית התעש”ו 2016 . כשהיזם או בעלי הדירות רוצים לקדם את פרויקט פינוי בינוי, הם יכולים לפנות לרשות הממשלתית, כדי שתכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. לאחר שמכריזים על מתחם כמתאים למסלול מיסוי, הפרויקט מלווה בהטבות במס שבח, מע”מ ומס רכישה.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ”א 38/2?

תחום ההתחדשות העירונית כולל שלושה סוגי פרויקטים: תמ”א 38/1, תמ”א 38/2 ופינוי בינוי.

פרויקט תמ”א 38/1 – כולל ביצוע חיזוק ותוספות למבנה, מבלי שהדיירים מתפנים ממנו.

פרויקט תמ”א 38/2 – מסלול זה שהחל בשנת 2011, מהווה תיקון לתכנית תמ”א 38 המקורית. פרטי המסלול:

• הריסת מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן הבטיחות בפני רעידת האדמה ובנייתם מחדש
• פרויקט נקודתי החל על מבנים בודדים
• תוספת של 18-25 יחידות דיור
• מבנים חדשים עם תשתיות מחוזקות, תוספת ממ”ד, ולעתים גם מרפסת של עד 12 מ”ר, חניה ומעלית. השטח המתווסף לדירה הוא עד 25 מ”ר
• התמורות עבור היזם – תוספת של עד 2.5 קומות בבניין והקלות במיסוי
• משך הפרויקט נע סביב 3-4 שנים
• נדרש רוב של 80% מהדיירים לביצוע הפרויקט. ניתן לחייב את 20% מהמתנגדים לעבור את התהליך בתנאים מסוימים, בהליך משפטי.

פרויקט פינוי בינוי

• מחייב הכרזה של הממשלה על המתחם כמתאים לתהליך פינוי בינוי
• נדרש אישור תכנית בניין עיר חדשה
• מתבצע במתחם הכולל 24 יחידות דיור לפחות
• תוספת של עד מאות יחידות דיור במתחם
• שיפור תשתיות כגון: חשמל, ביוב, מים וכו’
• תוספת של מבני ציבור, חניות, שטחים ירוקים ועוד.
• מבנים חדשים ומחוזקים, דירות חדשות ומרווחות עם ממ”ד
• התמורות עבור היזם – הטבות מס וקבלת זכויות לדירות, אותן הוא יכול לשווק בשוק החופשי.
• משך הפרויקט נע בין 5-10 שנים.
• נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים ולא ניתן לכפות את התהליך על דיירים המתנגדים לו

מהם השלבים בתהליך פינוי בינוי?

• הכרזת המדינה על המתחם כמתאים לביצוע פינוי בינוי
• בחירת נציגות הדיירים
• בחירת עורך דין המייצג את הדיירים מול היזם ובחירת אנשי מקצוע שונים
• בחירת יזם מנוסה בעל חוסן כלכלי
• חתימה על ההסכם על ידי 80% מהדיירים (רוב מיוחס)
• ביצוע התכנון של הפרויקט על ידי היזם ואישורו על ידי הרשויות המוסמכות
• קבלת היתר בנייה
• מעבר הדיירים למגורים חלופיים, במימון היזם
• סיום הבנייה ומסירת הדירות החדשות לדיירים

מה עושים עם דייר סרבן?

לפי חוק פינוי בינוי התשס”ו – 2006,  כאשר 80% מהדיירים בבניין (רוב מיוחס) מסכימים לתהליך הפינוי בינוי, אך אחד מבעלי הדירות בבניין מסרב לחתום על ההסכם או מתנה את ההסכמה באופן בלתי סביר, הם רשאים לתבוע אותו על הנזק שנגרם להם, בשל אי ביצוע הפרויקט.

הסירוב של הדייר לחתום על הסכם פינוי בינוי מוגדר כסביר כאשר:

• עסקת פינוי בינוי אינה כדאית עבורו מבחינה כלכלית
• לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או שלדייר או בן משפחה המתגורר עמו יש מוגבלות ואין התאמה של המגורים החלופיים למצבו
• לא הוצעו לדייר בטוחות מתאימות
• קיימות נסיבות אישיות שאינן מאפשרות לדייר לעבור את התהליך, לפי התנאים שסוכמו עם הדיירים
• דייר קשיש שלא קיבל את ההקלות המגיעות לו

מה הן התמורות עבור הדיירים?

התמורות הניתנות לדיירים משתנות מפרויקט לפרויקט ותלויות במשא ומתן שהם מנהלים מול היזם. דרישות בלתי הגיוניות ימנעו את יציאת העסקה לדרך.

דוגמאות לתמורות: דירה גדולה יותר, תוספת ממ”ד, מפרט טכני עשיר, חניה, מרפסת, בחירת מיקום לפי מנגנון שנקבע מראש ועוד. בפני הדיירים ישנן כמה אופציות: לקבל דירה חדשה וגדולה יותר, לקבל דירה חדשה ששטחה קטן יותר מדירות אחרות ולקבל את יתרת השווי בכסף מזומן או לקבל שתי דירות חדשות וקטנות מחוץ למתחם, שערכן שווה ערך לדירה חדשה במתחם. בנוסף, הדיירים מקבלים מהיזם מימון מלא של שכר הדירה עד לסיום הפרויקט. דיירים מבוגרים יכולים לקבל דיור בבית אבות או דיור מוגן.

בנושא התמורות, יש לשמור על שוויון בין הדיירים, כך שבעלי דירות עם מאפיינים דומים יקבלו תמורות זהות. במידה ודייר אחד או יותר מקבלים תמורה גבוהה יותר, צריך לבקש מהיזם ליידע את שאר הדיירים מראש.

מה חשוב לדעת על בחירת יזם לפרויקט של פינוי בינוי?

השלב החשוב ביותר בתהליך של פינוי בינוי הוא בחירת היזם וכדאי מאוד שהיזם יהיה גם קבלן. בחירה ביזם שהוא גם קבלן, מאפשרת לדיירים ליהנות מכל העולמות – יש להם כתובת אחת, מהימנה ונוחה, לפניות, הפרויקט מתבצע באופן חלק, ללא  חיכוכים, הנפוצים בין קבלן ליזם ומובילים לעתים לעיכובי בנייה והיזם הקבלן מכיר היטב את השטח ומנהל את הפרויקט בצורה המקצועית, היעילה והטובה ביותר.

כדי לבחור את היזם המתאים, כדאי להשוות בין כמה יזמים ולבדוק לעומק את מידת המקצועיות, הניסיון והחוסן הכלכלי של כל אחד מהם. רצוי לבקר בפרויקטים שלהם, להתרשם מאיכותם ולשוחח עם הדיירים במקום.

פינוי בינוי בתל אביב – כל מה שחשוב לדעת

למה פינוי בינוי עם יעז יזמות ובנייה?

חברת יעז יזמות ובנייה פועלת מזה עשרות שנים, בייזום וניהול פרויקטים בתחום התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט. החוסן הפיננסי שלנו, לצד הניסיון הרב שצברנו, ממצבים אותנו בין החברות המובילות בענף, לפי מדדים של BDI ו- D&B עם סיווג קבלני בלתי מוגבל (ג’5).

כחברה יזמית וקבלנית, אנחנו מהווים כתובת אחת עבור הדיירים, המקבלים מענה יעיל, אכפתי ומקצועי לאורך כל הדרך.

אנחנו מזמינים אתכם לתאם פגישה ולצאת עמנו לדרך חדשה ומרגשת

הפוסט פינוי בינוי – המדריך שיעשה לכם סדר הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

פטור מהיטל השבחה

תכנית תמ”א 38 לוותה במתן פטור מהיטל השבחה על פרויקטים לבנייה. פטור זה חל על תוספת של שתיים וחצי קומות לבניין. ניקח לדוגמה בניין טיפוסי ברובע 4 הכולל שלוש קומות על עמודים. במידה וקומת הקרקע בנויה על יותר מ-50% מהשטח של הקומה שמעליה, היא נחשבת כקומה ואז הבניין הוא בן ארבע קומות. כאשר שתיים וחצי קומות מתווספות לבניין בן ארבע קומות, הפטור מהיטל השבחה חל על שש וחצי קומות. אולם, תוכנית רובע 4 קובעת כי הבניה המותרת היא 8 קומות, כך שלמעשה תהיה חובה בהיטל השבחה עבור קומה אחת (8-7=1).

ב-3.4.2017 התווסף תיקון 3א’ לתמ”א 38 אשר שינה את שיטת חישוב הזכויות. לפי חוק זה,  התוספת לכל בניין נקבעת לפי המצב הקיים, כלומר לפי מספר הקומות הקיימות. לדוגמה, לבניין טיפוסי בן 3 קומות על עמודים ברובע 4 ניתן להוסיף שלוש וחצי קומות. כלומר, הפטור מהיטל ההשבחה יחול על שבע וחצי קומות. ולמעשה יגרור מצב שלא יהיה כלל היטל השבחה (8-8=0).

הפתרון של עיריית ת”א לפטור מהיטל השבחה

היטל השבחה משמש את הרשויות המקומיות למימון הקמת מבני ציבור כגון בתי ספר, גני ילדים וספריות. מתן הפטור הנרחב לפי תיקון 3א, הוביל לפגיעה ברשויות המקומיות והן נדרשו למצוא פתרונות יצירתיים לבעיה.

לדוגמה, בתכנית הרובעים בתל-אביב ניתן לבנות בניינים עד לגובה של שמונה קומות ולכן, בעקבות מתן הפטור, נוצר מצב בו בניינים בני ארבע קומות הופכים לבניינים בני שמונה קומות, מבלי שמשולם עבורם היטל השבחה (כפי שהוסבר לעיל). כדי לפתור את המצב, עיריית ת”א החליטה כי מעתה והלאה, היטל ההשבחה עבור כל פרויקט שיקודם במסגרת תוכנית הרובעים יחושב כאילו זכויות הבניה התקבלו מכוח תב”ע (תוכנית הרובעים) ולא מכוח תמ”א, במקרה הזה, לא יחול הפטור מהיטל ההשבחה שחל רק במקרים של מימוש זכויות מכוח תמ”א 38. כתוצאה מכך, שלוש וחצי הקומות שיתווספו לבניין, יחויבו בהיטל השבחה. כמובן שבמקרה כזה לא תהיה כדאיות כלכלית לאף פרויקט בתחום התוכנית בעקבות חיובים גבוהים בצורה חסרת פרופורציה בהיטלי השבחה.

בסופו של דבר הושגה פשרה – פטור מהיטל השבחה על תוספת של שתיים וחצי קומות ולגבי הקומה השלישית שמתווספת, אם מסתכלים שוב על הדוגמא שלנו ברובע 4, גובה ההיטל יעמוד על 25% במקום 50%.

אי וודאות לגבי היטל השבחה

בשנה וחצי האחרונות שוררת אי וודאות בכל הנוגע לתשלום היטל ההשבחה. מצב זה מקשה על יזמים לספק הצעות מחיר מדויקות לבעלי דירות, להגיש דו”ח כלכלי לבנקים / חברות הביטוח. כמו כן, היזמים לוקחים סיכון גדול בהערכת גובה ההיטל ובמידה וההערכה אינה נכונה הם עלולים להיקלע לקשיים ואף לפשוט רגל.

הסיבות לאי הוודאות הן:

• לאחר קבלת שומת השבחה מהעירייה, ליזמים יש זכות לתת שומה נגדית על ידי שמאי מטעמם, במקרה כזה, מתמנה שמאי מכריע שצריך לפסוק בין השומות. השמאי המכריע מחליט מה יהיה גובה ההיטל ומכיוון שכל שמאי פוסק בצורה שונה, הפערים בין הסכומים שנקבעים הם עצומים ולא הגיוניים.
• כיוון שמרבית השמאים המכריעים נטו בפסיקותיהם לכיוון היזמים, עיריית תל אביב הגישה ערר על הסכומים שנקבעו. עד לרגע זה, לא הייתה פסיקה באף ערר ונוצר מצב אבסורדי, בו היזמים לא יודעים מה יהיה גובה ההיטל הצפוי.

ניסיון הוא שם המשחק

יזמים בלתי מנוסים מתקשים לתמחר את הפרויקטים בצורה נכונה והסיכון בכך גדול.

לאור המצב המעורפל שנוצר, היום חשוב יותר מאי פעם לפנות ליזמים מנוסים ומקצועיים.

חברת “יעז יזמות ובנייה” היא יזם תמ”א ופינוי בינוי, צבר ניסיון רב לאורך 50 שנות פעילות, המקנה לנו יתרון עצום על פני המתחרים.

החוסן הפיננסי, המוניטין והמומחיות שלנו, לצד הבקיאות בכל הפרטים בנוגע להיטל, מאפשרים לנו לנהל את הפרויקטים בצורה מקצועית ולשלוט במצב. הדיירים, בעלי הקרקעות וכלל המעורבים בפרויקט, נמצאים בידיים טובות.

הפוסט היטל ההשבחה בפרויקטים של תמ”א 38 בתל אביב הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

תכנית התמ”א שהחלה בשנת 2005, הוגדרה לתקופה של חמש שנים עם אפשרות להארכתה בחמש שנים נוספות בכל פעם ועד כה, התכנית הוארכה פעמיים.

ההחלטה להפסיק את התכנית נבעה מסיבות שונות ומביקורת ציבורית שהופנתה כלפיה. כמו כן, לעיריות אין אינטרס להמשיך עם פרויקטים של הריסה ובנייה במסלול תמ”א 38, משום שפרויקטים אלו לא מייצרים רווח עבורם.

יש לכך שתי סיבות עיקריות:

1. בפרויקטים של תמ”א 38 העיריות לא מקבלות שטחים – בפרויקטים של פינוי בינוי הכוללים מתחמים, העיריות מאפשרות בנייה לגובה תמורת קבלת שטח – קרקע לבית ספר/ גן או שטח בנוי כמו למשל קומה במגדל, אך בפרויקטים של תמ”א 38 העיריות אינן מקבלות תמורה.
2. היטל השבחה – היטל ההשבחה שהעיריות מקבלות בפרויקטים של תמ”א 38 לא מספק. העדר התמריץ מוביל לכך שהיזמים נתקלים בקשיים במהלך התהליך בעקבות חסמים מצד העירייה.

תקופת המעבר עד לסיום התמ”א

תכנית התמ”א הייתה אמורה להסתיים ב- 2020 , המועצה הארצית לתכנון ובניה האריכה את התקופה עד לאוקטובר 2022 כדי לא ליצור כשל שוק עקב חוסר ביחידות דיור ולאפשר מרווח נשימה עם תקופת הכנה לגורמים המעורבים. תקופת המעבר נועדה לספק לממשלה די זמן לגיבוש תכנית חדשה, כולל קבלת החלטות לגבי הפרויקטים אשר יחשבו במסגרת התמ”א עד לאוקטובר 2022.

התכנית נראתה הגיונית והנחנו שהדברים הבאים יקרו:

• מרגע ההודעה על הפסקת התכנית תשאר תקופה של שלוש שנים להשלים פרויקטים קיימים, להיערך לשינויים ולאפשר לממשלה לגבש תכנית חדשה.
• נוכל להגיש בקשה להיתר במהלך תקופה זו וגם אם נגישה בספטמבר 2022, תכנית התמ”א תחול על הפרויקט.
• מאוקטובר 2022 יהיה לנו מרווח של ארבע שנים קדימה: שנתיים עד לקבלת היתר ועוד שנתיים של בנייה.

סה”כ מדובר על שבע שנות היערכות, שלוש שנים עד לסיום התמ”א ועוד ארבע שנים קדימה.

• בעקבות ההחלטה, לעיריות יהיה תמריץ לשנות את שיטת החישוב של היטל השבחה.

ואז הגיעה הקורונה….

הכול הוקפא – רשויות ומשרדי הממשלה, חלקם אינם פעילים כלל וחלקם פועלים במתכונת מצומצמת. כתוצאה מכך התהליך הבירוקרטי מתארך וזמן ההיערכות שעמד לרשותנו התקצר משמעותית.

מה צפוי לקרות?

מדובר על אירוע מתגלגל והמצב עדיין לא לגמרי ברור. ייתכן שיאריכו את מועד סיום תמ”א 38. כל עירייה יכולה להאריך את התמ”א בשנה או שנתיים על פי החלטתה ולכן סביר שזה יקרה. ואף ייתכן שהעיריות יחויבו לעשות כך. השאלה הגדולה היא איזו תכנית תחליף את תכנית התמ”א, ישנה אפשרות שיוחלט על מעבר לפרויקטים של מתחמים במקום בניינים בודדים, ואז ניתן יהיה להקצות חלק מהשטח לעיריות.

נקווה שהמשבר יחלוף במהרה ושההחלטות הנכונות יתקבלו.

בינתיים תהיו בריאים והישארו בבתים!

הפוסט סיום תכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לאור משבר הקורונה הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

הממ”ד – מרחב מוגן דירתי, מגן על דיירי הבית מפני תקיפות טילים, תקיפות אוויריות, מתקפות לא קונבנציונלית ומחזק את המבנה מפני רעידות אדמה.

בעקבות מתקפות הטילים שחווינו במלחמת המפרץ הראשונה, החל מ-1992, כל המבנים החדשים בארץ מחויבים על פי חוק לכלול ממ”ד. ומה קורה עם המבנים הישנים? הנתונים מראים כי בערים רבות מספר הדירות נטולות ממ”ד הוא עצום. כמה דוגמאות: בתל-אביב 73% מהדירות הן ללא ממ”ד, בירוחם מספרן עומד על 70% , בבת-ים יש 89% דירות כאלה וכן הלאה.

מה הם הקריטריונים לממ”ד תקני?

הממ”ד חייב להיות בגודל של 9 מ”ר נטו מינימום. גובה התקרה נע בין 2.5-2.8 מטרים ורוחב הממ”ד חייב להיות לפחות 1.6 מ’. הקירות חייבים להיות עשויים מבטון מזוין בעובי של 25 ס”מ לפחות. דלת הכניסה והחלון חייבים אטומים לחלוטין להדף ולרסס.

לממ”ד חייבים להיות שני פתחי אוורור, כאשר אחד מהם צריך להיות ממוקם בקיר חיצוני, בגובה של 1.5 מ’ מהרצפה. החל משנת 2010, כל ממ”ד חייב להיות מצויד במערכת סינון אוויר, כנגד לוחמה כימית וביולוגית.

יתרונות הוספת ממ”ד במסגרת תמ”א 38 ופינוי בינוי

• הממ”ד מקנה לדיירים שקט נפשי וביטחון מקסימלי. הדיירים מגיעים למרחב המוגן תוך שניות ספורות מרגע הישמע האזעקה.
• הדיירים שוהים במרחב בפרטיות, נוחות ובבטחה. המרחב כבר מאורגן, נקי ומסודר בניגוד למקלטים שיש לפנות, לנקות ולסדר במהירות.
• המרחב המוגן תורם לחיזוק הדירה ומבנה הבית המשותף, הן במקרים של איום בטחוני והן במקרים של רעידות אדמה, המהוות איום מוחשי בשל מיקומנו לאורך השבר הסורי אפריקאי.
• הממ”ד מהווה תוספת של חדר לדירה, התורמת באופן משמעותי להעלאת שווי הנכס.
• ניתן להוסיף לדירה ממ”ד גם אם כבר נוצלו בה כול אחוזי הבנייה, משום ששטחו המינימלי של המרחב המוגן, העומד על 9 מ”ר, נחשב כשטח שירות.
• הממ”ד מתוכנן בהתאם למבנה הדירה וחזותו החיצונית של הבניין.
• המדינה מעודדת הקמה של מרחבים מוגנים ולכן הם פטורים מהיטל השבחה.
• במסגרת ההתחדשות העירונית, הממ”ד נבנה על חשבון היזם כך שהדיירים לא צריכים להשקיע מכספם בהקמתו.
• היזם מעוניין למצות את אחוזי הבנייה המותרים ולבנות ממ”ד בגודל המקסימלי המותר.
• היזם מתנהל מול הרשויות ופיקוד העורף, בכל הקשור לאישורים וההיתרים הנדרשים. טיפול זה חוסך לדיירים את הצורך להתמודד עם הליכי הרישוי המורכבים והמסורבלים.

בניית ממ”ד במסגרת התחדשות עירונית

יעז יזמות ובנייה היא מחברות ההתחדשות העירונית המובילות בישראל, לפי מדדים של BDI ו- D&B ובעלת סיווג קבלני בלתי מוגבל (ג’5). לחברתנו עשרות שנות ניסיון בייזום וניהול פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי.

מכיוון שאנו חברה יזמית וקבלן מבצע כאחד, אנו מהווים כתובת אחת, איכותית ואמינה, עבור הדיירים, להם אנו מעניקים יחס אישי וליווי צמוד תוך שמירה על האינטרסים שלהם.

חברתנו דואגת לתהליך הלוגיסטי הכרוך בהקמת הממ”דים ולאישורים השונים הנדרשים. אנו בונים את המרחבים המוגנים התקניים בליווי מומחים, כולל יועצי קונסטרוקציה, יועצי מיגון ומהנדסים מומחים, לביטחון מקסימלי עבור הדיירים.

כשמדובר בביטחון שלכם אתם צריכים את המענה האיכותי ביותר!

אל תחכו רגע נוסף, צרו עמנו קשר עוד היום

הפוסט עדיין אין לכם ממ”ד? הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

דף הבית / מגזין

פינוי בינוי

המדריך שיעשה לכם סדר

• 07/10/2019

פינוי בינוי היא תכנית המתבצעת במסגרת תנופת ההתחדשות העירונית.

מה כוללת התכנית? אילו שלבים נכללים בה?

כל התשובות על שאלות אלו ואחרות, במדריך (המושקע) שלפניכם.

הפוסט פינוי בינוי בתל אביב הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

דף הבית / מגזין

פינוי בינוי בתל אביב

סיפורה של הצלחה

• 07/10/2019

מצוקת הדיור בארץ עקב הגידול הדמוגרפי המואץ והיקף הקרקעות ההולך ומצטמצם, הובילו לתנופה בתחום ההתחדשות העירונית למגוון פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ.

פרויקטים של פינוי בינוי בתל-אביב, מוסיפים אלפי יחידות דיור לעיר המבוקשת ומאפשרים למקסם את ניצול הקרקע היקרה.

כיצד מתנהל התהליך? מה הם היתרונות שלו ומה הם נתוני ההתחדשות העירונית בתל אביב?

הפוסט פינוי בינוי בתל אביב – סיפורה של הצלחה הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

תוכנית הרובעים של תל אביב הוקמה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז העיר תל אביב ולפשט את הליכי הרישוי, וכך לשמור על איכות החיים של תושבי תל אביב.

בהתאם לתוכנית הרובעים, סל הזכויות הניתן מקנה לבניינים שנבנו טרם שנות ה-80 אפשרות לחדש ולמגן את המבנה מפני רעידת אדמה, וכך לקבל תוספת זכויות. הזכויות הללו מאפשרות ליזמים להתקשר עם דיירי הפרויקט וכך להרוויח את שכרם.

עיריית תל אביב הגדילה לעשות והקימה את תוכנית הרובעים בשנת 2012 ותוכנית רובע 3 אושרה במרץ 18 ו-4 אושרה סופית במאי 2018. התוכנית מקנה זכויות לבניינים בתל אביב בהתאמה לתוכניות תמ”א 38 הארציות, ובחלק מהמקרים מעניקה עודף זכויות מעבר לקיימות.

את אותן זכויות העירייה עתידה לגבות בהיטלי השבחה לאחר תום הבנייה, ולכן בחלק מהמקרים העירייה מעניקה יותר זכויות. אם כך, גם אם תוכנית תמ”א 38 תתפוגג, תוכנית הרובעים עדיין תאפשר לתושבי תל אביב לקבל היתרי בנייה על סמך תוכנית הרובעים, לחדש את המבנים ולקבל את הזכויות המלאות.

האם מבנים שנבנו אחרי שנת 1980 יוכלו לבצע חיזוק ולקבל זכויות עודפות?

פעמים רבות וועדי בניינים מעוניינים לבצע חיזוק לבניין, אך באופן טבעי הם ירצו זכויות עודפות, כלומר בניית קומות נוספות, על מנת שיזמים יביעו עניין ויקבלו את שכרם. בניית הקומות הנוספות היא למעשה הסיבה שיזמים ירצו להיכנס לפרויקט. האם הדבר אפשרי? התשובה לכך פשוטה: הדיירים יוכלו לממן על חשבונם את עלות חיזוק הבניין ויקבלו הקלות מסוימות. בניינים אלה יוכלו לבקש מהוועדה המקומית היתר בנייה לצורך חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת ויקבלו הקלות, אולם הם לא יהיו זכאים לקבל תוספת זכויות בנייה כפי שמקבלים בניינים העונים על הקריטריונים של תמ”א 38.

כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבנייה מעבר למה שתמ”א 38 מעניקה?

חשוב להבין שציר הזמן הוא גורם מכריע בתהליך תמ”א 38. הרי עובדים על קרקע מסוימת מכינים תכנון הכולל הגדרות תכנוניות מדויקות לכל רובע בעיר ולכן כל סטייה מהתוכנית המקורית תאלץ לבוא בדין ודברים ארוך מול העירייה והרשות המקומית והמחוזית, שצריכות לאשר את התוכנית החדשה. תהליך שכזה יכול להימשך שנים.

כדאי לדעת שתמ”א 38 מאפשרת קיצור דרך בוועדה המקומית, להוציא היתר בנייה ולצאת לדרך. עיריית תל אביב אישרה לאחרונה את תוכנית הרובעים לרובע 3 ו-4, ולכן היא  קודם תטפל בבניינים שעונים על הקריטריונים ואושרו, ורק לאחר מכן במקרים חריגים המנסים לשנות את הקיים.

מהם פתרונות החנייה שניתנים במסגרת תמ”א 38 לתושבי תל אביב?  

השאלה היא היכן הבניין ממוקם. אם הרובע מקנה סל זכויות המאפשר ליצור חניות תת קרקעיות בהריסה של הבניין, ייצרו חניון תת קרקעי בעל שתי קומות, שבו ישתמשו הדיירים הקיימים והישנים בחניות בצורה קונבנציונלית ורגילה עם רמפה. אם מדובר בבניין שלא ניתן להרוס ולבנות אותו מחדש בונים מתקן חנייה אוטומטי/ חצי אוטומאטי. ישנם בניינים שלא ניתן לבצע בהם דבר, ולכן היזם מחזק את הבניין, לא מוסיף חניות, ועל כך ישלם כופר חנייה לעיריית תל אביב.

מה יכול לעכב את תוכנית תמ”א 38 חוץ מהסרבול הבירוקרטי?

בתל אביב המשא ומתן עם בעלי דירות נעשה קשה יותר, כיוון שהם מתגוררים באזורי ביקוש, הם מודעים היטב לערך הנכס שבבעלותם. לכן, בבואם לנהל משא ומתן עם יזמים כף המאזניים נוטה לטובתם. אי לכך, נוצר מצב שלעתים מפערי ידע הם מנסים להשיג תמורות מופרכות שיזמים מתקשים להסכים להן. נכון, זהו שוק חופשי, אבל עקב הכח הטמון אצל הדיירים (דרישת רוב של 80% להריסה ובניה ו67% לחיזוק הבניין) נוצרים עיכובים משמעותיים.

הפוסט תשובות לשאלות נפוצות על תמ”א הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

עיכובים הם עקב האכילס של פרויקטים של תמ”א 38. לרוב, עיכובים אלה נוצרים בשל ריבוי דיירים ודעות. דייר אחד סבור כי יש להתקשר עם יזם אחד, והשני חושב אחרת וכו’. חוסר שיתוף הפעולה בין הדיירים יכול להוליד עיכובים כבר בתחילת הדרך. ההמלצה היא להגיע להסכמות במהירות ולפעול כולם כגוף אחד מאוחד, או לחלופין למנות  נציגות דייריםשיבחנו את הדברים ויגיעו להחלטות.

2. בקשות מופרכות מהיזם

דבר נוסף שעשוי לעכב פרויקט תמ”א 38 בתל אביב הוא הבקשות המופרכות של בעלי הבניין אל מול היזם. תושבי תל אביב מודעים לערך הקרקע שלהם, הרי הרווחיות על דירה בפריים לוקיישן תהיה גבוהה יותר ליזם, ולכן לעתים מבקשים הדיירים בקשות מוגזמות שעשויות לעכב את הפרויקט מבחינה בירוקרטית , או לחלופין בקשות שהיזמים מתקשים להתיישר עמן. אם כך, אכן מדובר בשוק חופשי, אולם הבקשות המופרכות יוצרות עיכובים משמעותיים.

3. בדיקת כדאיות מצד היזם

שלב המו”מ מעכב באופן משמעותי את תחילת העבודה. כאשר יזמים נדרשים לבצע בדיקות עומק הנדסיות  בכדי לבחון את כדאיות הפרויקט, בשלב זה הדיירים מתחייבים לנון שופ, משמע – הם לא יכולים לפנות ליזם אחר עד שהיזם איתו בחרו להתקדם לא מסיים עם הבדיקות ונותן את הצעתו.

4. מה נותנים ומה מקבלים – שלב מו”מ

המו”מ החוזי עשוי להימשך ואפילו להימרח על פני מספר רב של חודשים. מריחה זו אינה אפקטיבית כלל. בכדי להימנע מעיכובים מיותרים בנושא המו”מ מול היזם, הגדירו זמן מסוים מול העורך הדין לסיום הטיוטה, וודאו מראש כי הוא יהיה זמין עבורכם בזמן זה כדי לקצר את התהליך.

5. עיכוב מצד השכנים

כדאי לדעת מראש כי קיים סיכוי שדיירים בבניינים השכנים עלולים להגיש התנגדויות לביצוע הפרויקט לוועדה המקומית בשל סיבות שונות כמו נזקים וכו’. התנגדות אלה עשויות לעכב את התוכנית, מכיוון שבמרבית המקרים הדברים אינם נפתרים בוועדה, אלא בערכאות גבוהות. כדאי לקחת זאת בחשבון ולפעול במהירות לסיום התהליך.

בהצלחה!

הפוסט עומדים לבצע תמ”א 38? קבלו 5 טיפים חשובים הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

העדכון הוא בהחלט אמביוולנטי. ככל הנראה יש סוף לתכנית שרבים נהנו ממנה. ייתכן שתמ”א 38 תוארך לעוד תקופה, אך כרגע לא ניתן לדעת בוודאות מה יהיה בסופו של דבר.

השיקולים שעלו מעדכון מנהל התכנון הם: כי הגורמים המקצועיים מעדיפים תכניות לפינוי בינוי על פני תמ”א 38. אולם, קבלנים וגורמים מוסמכים אשר מתפרנסים מהתחום טענו כי ביטול התכנית ללא חלופה מתאימה תפקיר את תושבי ישראל. שהרי ביטול התכנית יגרום לבניינים ישנים להיות חשופים לרעידות אדמה, ובמקביל יוביל להפסד של אלפי יחידות דיור שכל כך נחוצות בישראל. עוד הוסיפו קבלנים ועורכי דין העוסקים בתחום, כי יש לתקן את הכשלים התכנוניים בתכנית במקום לחסלה.

מה כדאי לעשות היום כדי לא להפסיד את המחר?

ראשית, חשוב להבין שמנהל התכנון עדיין לא אמר את המילה האחרונה, מה גם שנותר עוד זמן עד ליישום העדכון וביטול התכנית אם וכאשר הדבר יקרה. כדי שלא להפסיד את המחר, כדאי כבר עכשיו לפנות בהקדם ליזמים על מנת להגיש בקשות להיתר בנייה ולהשתחל לצינורות התכנון של עיריית תל אביב. אין ספק שמי שיקדים את המועד, יוכל ליהנות מסל הזכויות והפטורים שהתכנית מקנה.

האם ביטול תמ”א 38 התנגש עם תכנית הרובעים של עיריית תל אביב?

עיריית תל אביב היא הראשונה שלקחה ברצינות את תכניות תמ”א 38 והכינה את תכנית הרובעים המפורטת, המכילה בתוכה את כל הזכויות מכוח תמ”א 38. התכנית מחלקת את העיר על פני 9 חלקים ובכך מקנה זכויות בנייה נפחיות לכל חלק, ללא כל הפרדה בין הזכויות המוענקות מכוח תמ”א 38 ובין הזכויות המוענקות מכוח תב”ע. רק בשנת 2018 אישרה עיריית תל אביב את תכנית רובע 3 ו-4 לביצוע, ולכן זה הזמן לפנות ליזמים ולהתחיל בתהליך.

נציין כי חלוקת העיר לרובעים גרמה לכך שכל רובע מאופיין במסלול תמ”א 38 שונה. לדוגמה,  רובע 4 שאושר לאחרונה מאופיין בפרויקטים של הריסה ובנייה מכיוון שהרובע מורכב ברובו מבניינים בני 3 קומות על קומת עמודים, כאשר בבניין החדש ניתן לבנות 8 קומות. דבר זה מניב כדאיות כלכלית ליזמים. מנגד, ברובע 3, המאופיין בבניינים באותו גובה, לא ניתן לבנות 8 קומות בבניין החדש אלא רק 7 קומות, מה שמשייך את רוב הפרויקטים ברובע למסלול של חיזוק ושיפוץ.

כל עוד תכנית תמ”א 38 קיימת, את הזכויות לוקחים מתכנית הרובעים שהקימה עיריית תל אביב. אולם, אם התכנית תבוטל יזמים לא יקבלו פטורים ממסים והשבחה, ולכן העסקאות תהיינה פחות כדאיות ליזמים. בתל אביב תכנית הרובעים ובעיקר 3-4 תקנה גם בעתיד את זכויות הבנייה הקיימות כיום בתמ”א 38. בנוסף, כאשר תכנית תמ”א 38 תהייה קיימת במקביל לתכנית רובעים ניתן יהיה להשתמש בפטורים של תכנית הרובעים ואז ניתן יהיה לקבל זכויות.

לסיכום, תכנית הרובעים טובה מאוד לתל אביב, אולם במידה ותכנית תמ”א 38 תיעלם תהיינה פחות אפשרויות ליזמים ולדיירים, הידיים יהיו כבולות וסל ההטבות יקטן. אם כך, זה הזמן המתאים ביותר להתחיל לבצע תכניות תמ”א 38 בבניין.

הפוסט חידושים ועדכונים בתחום תמ”א 38 הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

לחצו כאן לקריאת הכתבה באתר YNET או צפו בסרטון

צפייה נעימה

הפוסט גם יזם וגם קבלן – טובים השניים מן האחד! הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

צפייה נעימה

הפוסט תומר רייפמן עושה לכם סדר הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

לאור תיקון 101 לחוק התכנון והבניה (תשכ”ה, 1965) לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ישנן סמכויות נרחבות יותר בתוך מרחב התכנון שלה, וזאת בכדי ליעל, לקצר ולפשט את הליכי רישוי הבניה.

תיקון זה בעצם מאפשר לוועדה המקומית לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית ובכללם פרויקטים מסוג תמ”א 38, העומדים בקריטריונים מסוימים, ללא התלות באישור נוסף מהוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

כך לדוגמא במצב בו מושגת הסכמה לפינוי עם בניין אחד מתוך מתחם המונה כמה בניינים, העירייה תוכל לצאת במכרז לשיווק הקרקע שתקלוט את הדיירים במחיר שהינו נמוך בעשרות אחוזים מערך הקרקע בשוק. כאשר בתמורה להנחה זו, היזם הזוכה ימסור בחינם דירות למפונים, שאר הדירות הנותרות בבניין החדש- ימכור בשוק החופשי במחיר השוק וזאת כאשר הוא נהנה מההנחה המשמעותית במחיר הקרקע.

ומה עושים עם הקרקע של הבניין המפונה? 

קשה לתת כלל אצבע קטגורי בסוגיות הללו כי כידוע – כל עסקה לגופה עם התנאים שלה, אפשרות אחת היא שהקרקע עם הבניין/ים המפונה/ים  מולאמת חזרה לטובת המדינה שתציע אותה בהמשך לשיווק עבור יזמים שיבנו גם שם פרויקטים חדשים.

תהליך זה יוצר יתרון משמעותי עבור הדיירים המפונים שכן חוסך להם תחנת מגורים זמנית במעבר הישיר לדירתם החדשה שכבר בנויה. אך עם זאת, חשוב להדגיש שפרויקטים מיוחדים מסוג אלו דורשים בראש ובראשונה קרקע נוספת, אותה מקצה העירייה לשיווק עבור היזמים בהנחה משמעותית.

פרויקטים מסוג זה מבוצעים בד”כ במתחמים גדולים של בניינים ישנים שכדאיותם הכלכלית עבור יזמים אינה אטרקטיבית במידה מספקת ולכן תוביל להזנחה והשארת המצב הקיים למרות שנדרש שינוי אקוטי.

לסיכום, ‘בינוי פינוי’ הינה אפשרות נוספת לתהליך התחדשות העירונית במתחמי מגורים גדולים. אפשרות זו מנגישה את הבניינים ליזמי התחדשות עירונית בכך שבמתודה זו האחרונים יציעו עצמם למכרזי הקרקע של העירייה בשל ההנחה המשמעותית על הקרקע, והדיירים המפונים מבתיהם הישנים והרעועים יעברו באמצעותה ישירות לבתיהם החדשים והבטוחים. כך גם בדרך זו ניתן לייצר “WIN WIN” עבור כל הצדדים הנוגעים לעסקה.

הפוסט בינוי פינוי – יש דבר כזה! הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

תת ענף חדש המדרג חברות והיזמים העוסקים בתחום התמ”א 38

בעקבות ההתפתחות המטאורית בזמן האחרון בענף ההתחדשות העירונית והקושי שנוצר לבעלי הנכסים בבחירת יזם, יצרו חברות הדירוג תת ענף חדש המדרג חברות / יזמים העוסקים בתחום התמא 38. בזכות דירוג תת ענף זה, ניתן כעת לבחון  ולהבדיל בין החברות ע”פ פרמטרים אובייקטיביים, רלבנטיים ומוגדרים ולא רק ע”פ אינטואיציות אישיות, תחושות בטן ומראה.  חשיבות הדירוג משמעותית בפני עצמה כיוון שניתן להתרשם מהחברה כבר בהיותה ברשימת החברות המדורגות שכן במציאות בה אנו מצויים, רוב היזמים/ חברות כיום אינן מדורגות כלל, לכן אינדיקציה כזו יכולה להעיד רבות על החברה ועל יתרונה המשמעותי בענף.

לעשות בחירה נכונה

משכך, חשוב לדעת לברור ולבחור נכון. בנוסף לדירוגים הקיימים ישנם פרמטרים פרקטיים נוספים שכדאי לבחון, לכן קיבצנו כאן עבורכם תובנות ועצות יעילות נוספות שיכוונו אתכם או לפחות ילמדו אתכם כיצד יש לבחון כל יזם / חברה:

• וותק- מהו הניסיון של אותו יזם/ חברה בעולם הנדל”ן ככלל ובעולם ההתחדשות העירונית בפרט? כמה זמן החברה קיימת? מה רוב פועלה? תשובות לשאלות אלו יעזרו להבין מול מי אנו עומדים. יזם חולמני חדש שעומד “להתגלח” ולהתמקצע על הבית שלנו ואנו נשלם את שכר הלימוד או שמדובר ביזם עתיר ניסיון בעולם הנדל”ן שצבר במהלך הדרך כמה פרויקטים בהתחדשות עירונית.

• הון עצמי- חשוב להבין מהו ההון העצמי של היזם, האם הוא ממנף עצמו באמצעות הבנק? האם הכספים שיושקעו בפרויקט הינם על בסיס אשראי חוץ בנקאי? נדגיש שבמידה והתשובה לשאלות אלו חיובית- סיטואציה כזו אינה בריאה ואידיאלית עבור הפרוייקט. וודאו זאת ע”י בדיקה של רו”ח חיצוני לחברה/ יזם, בנוסף, ניתן לבצע בדיקה מקוונת ע”י דירוגי אשראי אובייקטיביים אודות החברה (dun`s 100/ bdi)

• בניינים מאוכלסים- ככלל, האם היזם ביצע ואיכלס פרויקט/ים שהוביל? ובפרט האם איכלס פרויקטים מסוג תמא 38 באותו איזור? לכו לראות את הבניינים! חשוב לזכור שהעובדה שאותו יזם בונה כרגע פרויקטים באיזור/ במקומות אחרים אינה מעידה על כך שהוא מבצע זאת בצורה טובה ומקצועית/ שהפרויקט לא יתקע במהלך הדרך בעקבות סיבה כזו או אחרת. לכן, העובדה שיזם /חברה בונים כרגע- אינה חזות הכל.

• רשימת ממליצים- במידה והתשובה לסעיף הקודם חיובית, בקשו רשימת ממליצים מהיזם על מנת לוודא שהפרויקט שביצע- בוצע כהלכה. רשימה ממליצים טובה כוללת לא רק את דיירי הבניינים אלא גם אנשי מקצוע וגורמים מוסדיים שיכולים לתת את הדעת על מקצועיות ועבודת היזם, התקשרו אליהם!

• מידת ההשקעה במו”מ וההצעה- בתהליך המו”מ לקראת הסכם יש לבצע מספר בדיקות בעלות חשיבות אקוטית לפרויקט מבחינת התמורות לדיירים/ זכויות הבנייה/ עלויות נוספות שייתכן ויושתו במהלך חיי הפרויקט וכיוב’. לבדיקות אלו עלויות משמעותיות שאותן נושא על גבו יזם אחראי, שכן עלויות אלו נגבות בטרם החתימה, בשלבי הבדיקה ולכן היזם נושא בסיכון גבוה שאותו פרויקט לא יגיע לכדי חתימה ועלויות אלו ייהפכו לעלויות שקועות עבורו. יזמים שחוסכים על בדיקות אלו/ לא מבצעים את חלקן/ נמנעים מהבדיקות- אומרים דרשני.

לסיכום, לצערנו כבני אדם, רובנו נופלים במראית העין. כלומר, לא פעם נפגשנו ביזמים שמציגים עצמם בצורה מופלאה, הדמיות מדהימות, חומר שיווקי ברמה הגבוהה ביותר (אתר/ לוגו/ חוברות / משרד/ הצעות וכיוב’) אך לא פעם בבירור מעמיק התגלה שמאחורי אותו יזם לא עומד כלום ויצר מצג שווא שלם. כל זאת בגדר טפל שאנו מועדים ליפול בו לכן חשוב ביתר שאת להבין ולברר בצורה מעמיקה את הרשום לעיל בטרם ניתן לחזות ולאסתטיקה להשפיע.

מוזמנים להמשיך לקרוא ולעניין במאמרים נוספים:

התחדשות עירונית בעיר תל אביב

פרוייקט תמא 38 בתל אביב

הפוסט טיפים לבחירת יזם בפרויקט תמ”א הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

 בארץ פועלות כיום כ-1,100 חברות בנייה בתחום ההתחדשות העירונית, ויעז כאמור נכללת בין 25 החברות המופיעות בדירוג Bdi-Code.  לחצו כאן לקריאת הכתבה המלאה שהתפרסמה באתר YNET

כמו תמיד – אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר ולתאם פגישה במידת הצורך.

הפוסט דירוג BDI לחברות המובילות בהתחדשות עירונית הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

לא ניתן להתעלם מהעובדה שהתחדשות עירונית בתל אביב מהווה ליגה בפני עצמה בכל הקשור לענף ההתחדשות העירונית בארץ. בירת הנדל”ן של ישראל מכתיבה לנו כללי משחק שונים בכל הקשור להתחדשות העירונית, בהתאם לנפחי הפעילות, לסוג השחקנים במגרש ולפי הכמויות המסחררות של פרויקטי תמ”א 38 ופינוי בינוי בעיר. אך מה כל כך מייחד את תל אביב ומבדל אותה כמעוז התמ”א 38 של ישראל?

תומר רייפמן, מנכ”ל בחברת יעז, כאן כדי לספק לכם את כל המידע ולבחון מה ההבדל בינה לבין שאר הערים.

“השפה המדוברת בנושא תמ”א 38 ופינוי בינוי בתל אביב, הינה שונה מזו שבשאר הערים”, כך מספר רייפמן:  “השוני הוא באיכות הפרויקטים ובערכי הקרקעות בעיר אשר שוות לפחות פי 2 מאשר בערים השונות בארץ. מאחר ומחירי הקרקע כל כך גבוהים בעיר, ישנה כדאיות כלכלית גבוהה יותר לביצוע התחדשות עירונית”.

יחס המכפילים הנהוגים בתל אביב ביחס לערים אחרות

“תל אביב, בניגוד לשאר הערים, מבורכת בנתוני המרה גבוהים, כלומר – המ”ר אשר ניתנים לדיירים לעומת המ”ר אותם יכול היזם למכור. לעומת זאת, בערים אחרות מתייחסים למכפילי דירות ולא לשטחים בפועל. לכן, בתל אביב עסקת תמ”א 38 דומה יותר במהותה לעסקת קומבינציה. היחסים הם משמעותיים, הרי באזורים מבוקשים בתל אביב ישנם יחסים של סביבות –  57%:43% כלומר כ – 57% מכלל השטחים נבנים לטובת בנייה חדשה לדיירים. אם כך, היחסיות הינה שונה לגמרי משאר הערים. אם מתרגמים את יחס הקרקע למכפילים, מדובר על יחס הנמוך מ-1:2. למה זה קורה? מכיוון  ששיעורי הקומבינציה נובעים מכך שבאותם אזורים מבוקשים, יזמים לעיתים מתמחרים מ”ר למכירה במחירים עצומים של 60-70 אלף שקל”.

האם התמחור הינו הוגן לדעתך?

“בתל אביב ישנם סוגים שונים של נכסים, בין אם מדובר בפנטהאוזים או דירות פרימיום שבהם אין מחיר שוק. לכן, אנשים המעוניינים לרכוש נכסים והם בעלי אמצעים לרכוש אותם, יהיו מוכנים לשלם עבורם סכומים גבוהים, על מנת שהנכס בסופו של דבר יהיה שייך להם, ולכן המחירים הם כה גבוהים בעיר. בתור יזם מחושב העוסק לא מעט שנים בתחום, די קשה לי להסתמך על מספרים אלה על מנת להצדיק כדאיות של פרויקט מסוים. בשנים האחרונות, מחירי הנדל”ן עולים בשיעורים חדים, כך שישנם יזמים המסתמכים על כך שהמגמה תמשיך לעלות ולכן הם נוקבים במחירי מכירה גבוהים”.

אז למעשה, הכל ברור מראש?

תכנית המתאר המקומית שהוכנה בחוק תמ”א 38, ידועה בשם תכנית הרבעים. תכנית זו הביאה למהפכה של ממש בעיקר בכל הקשור לוודאות התכנונית של פרויקטים אלה. עוד ממשיך להסביר רייפמן, “תל אביב היא העיר הראשונה שבה זכויות התמ”א והתב”ע הינם סדורים ובעלי תוקף, זכויות אלו עשו סדר רציני בכל הקשור לזכויות הבנייה”. אם כך, בשונה מערים אחרות, יש לא מעט אי וודאות באשר לזכויות הבנייה בהן. תכנית הרבעים לגמרי קבעה כללי משחק, הרי הם ברורים ומוגדרים מראש, דבר זה מאפשר לנו לבצע תכניות נכונות.

מה יצר את אי הוודאות התכנונית בשוק?

“מכיון שאין הרבה מקום לפרשנויות מבחינת זכויות הבנייה בארץ, ישנו באופן טבעי סינון חיובי של כל אותם גופים לא מקצועיים, המתווכים והמחתימים למיניהם העוסקים בתחום. כל מי שטרם קביעת וייסוד התוכנית נהנו מאי הבהירות וזכו בפרויקטים שונים על סמך הבטחות שחלקן אינן הגיוניות כלל. אם כך, התחרות כיום סובבת יותר סביב נושא האיכות של הפרויקטים ופחות סביב הכמות במיוחד בתל אביב. לעומת זאת, בערים אחרות התחרות עדיין מהווה מעין פרמטר מרכזי לבחירת היזם. לכן, כיום אותם גורמים שאינם מקצועיים, עדיין מאוד פופולריים באותם אזורים בארץ שבהם הוודאות לוקה בחסר”.

מה קובע את איכות הפרויקטים?

“כיום, קיימת עדיפות ליזמים אשר מבצעים בעצמם את הפרויקטים, כיוון שהמטוטלת נעה אל עבר יכולת הביצוע והגב הכלכלי של החברה או הגוף איתם ברצון הדיירים לבצע התקשרות. נכון להיום, ישנו מחסור בקבלנים המתמחים בתחום התחדשות עירונית, כך שחלק מפעילות התחדשות עירונית בעיר נעשית במתווה של תמ”א 38, הכוללת את חיזוק המבנים, מה שמדגיש עוד יותר את הצורך בשוק של קבלנים בעלי התמחות בתמ”א 38. חלק מקבלנים המציעים ביצוע פרויקטים אלה, מגיעים לתמ”א 38 מתחום שימור המבנים בעיר, הידוע כפרויקט מוצלח ששיפר את פני העיר. קבלנים אלה מגיעים עם ניסיון רב, כך שלא פלא שהעירייה בוחרת דווקא בהם”.

“אם מדברים על בידול, עיריית תל אביב היא היחידה שנתנה לתושביה אופציה לפנות אליה ישירות כדי שהיא תסייע להם בבחירת יזם מקצועי לצורך ייזום פרויקט התמ”א 38”, עוד מוסיף רייפמן, שזהו בידול עצום מיתר הערים. רייפמן מתייחס לפעילות זו כנכס יקר לעיר ולתושביה, הרי היזמים נבחרים בקפידה על פי מספר קריטריונים שאופיינו על ידי העירייה. בתהליך זה נבחרו מספר יזמים מובחרים בעלי סיווג קבלני, כדוגמת חברת יעז.

האם לדעתך העיר ת”א תשמור על בידולה בתחום התחדשות עירונית לאורך זמן, או שמדובר על תואר זמני?

“אנו ממש בתחילת הדרך, ונראה כי הפוטנציאל בעיר הוא עצום. אך בל נשכח כי תכנית הרבעים עוסקת אך ורק ברבעים 3 ו-4 וישנם אזורים רבים בעיר שטרם יוחסה להם תכנית מתאר ספציפית וכאשר היא תושלם, מן הסתם שכר הפעילות יעבור גם אליהם. בנוסף, תיקון 4 לחוק התמ”א 38 שצפוי להתפרסם בקרוב, יהפוך בניינים נוספים ברחבי העיר לברי פוטנציאל לביצוע תמ”א 38 ופינוי בינוי, כך שאין ספק שתל אביב תהפוך למדינת תל אביב”.

בוחנים אפשרות של ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב? מוזמנים ליצור עמנו קשר

הפוסט התחדשות עירונית בתל אביב הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

גל ההתחדשות העירונית ששוטף את תל אביב פותח מספר אפשרויות עבור הדיירים לשדרג את יחידת המגורים שלהם תוך כדי חידוש של הבניין, הגדלת שטחים משותפים ואזורי חניה.

קיימות שתי אפשרויות עיקריות: שיפוץ וחידוש אל מול פינוי הדיירים והקמת בניין חדש.

האפשרות של פינוי הדיירים והחזרתם לדירות חדשות בבניין חדש לגמרי היא כמובן הדבר שכולנו היינו מעדיפים, אבל לא תמיד כדאית ליזם מבחינת זכויות הבניה שיקבל בבניין החדש, ולכן במקרים אלו האפשרות האופרטיבית שתעלה היא תמ”א 38 – חיזוק ושיפוץ.

לחצו כאן לקריאה נוספת בנושא תמ”א 38 בתל אביב

בעבר, במקרים בהם האפשרות של פינוי בינוי התאפשרה מבחינת היזם – נאלצו הדיירים להתמודד עם תהליך תכנוני מורכב, וגם במקרה בו  הצליחו להתגבר על התנגדויות הדיירים ועל האתגרים התכנוניים –  ציפה למעורבים בפרויקט תהליך ארוך  שנמשך כמה שנים טובות.

כאן נכנס לתמונה המסלול המקוצר של פינוי בינוי והוא נקרא תמ”א 38/2. העיריה יצרה בתוכנית המתאר הארצית של תמא תהליך של קיצור דרך לפינוי ובינוי. התוכנית יצרה כמה הקלות, בדרישות הרוב, בתכנון, ומכאן בזמן שלוקח הפרויקט וכך נוצר תהליך יעיל וכלכלי לפינוי ובינוי עבור יחידות יותר קטנות, שגם עבור בניין של 12 יחידות למשל – ניתן לביצוע.

אז מה באמת ההבדל בין תמ”א 38/2, פינוי בינוי, ואיך הוא בא לידי ביטוי בתוצאות של כל פרויקט?

מקור סטאטוטורי:

פרויקטים מסוג תמא 38/2  מקורם בתוכנית מתאר ארצית שהושקה ב2005 ובהוראות חוק מסוימות המסדירות את יישום הפרוייקטים בפועל לעומת פרויקטים מסוג פינוי בינוי אשר מקורם בחוק התכנון והבנייה, חוק פינוי ובינוי (פיצויים) חוק בינוי ופינוי של איזורי שיקום וכיוצא בזה.

כיצד נדע לאיזו תכנית הבניין מתאים?

תחילה יש להדגיש שתכנית תמא 38 חלה על כל מבנה שההיתר לבנייתו התקבל לפני שנת 1980, תכנית בניין העיר (תב”ע) הנוגעת לאותו הבניין מאפשרת לבנות במקומו מבנה בגודל 400 מ”ר לפחות ונדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה. גם אם במקרה בו יש פחות מ 24 יחידות וגם אם יש יותר מ 24 יחידות, בתנאים הנ”ל ניתן להפעיל המסלול המקוצר “תמא 38/2”.

תכנית מסוג “פינוי בינוי” תתאים רק כאשר מתקיים תנאי הסף המינמאלי של 24 יח”ד לפחות בבניין המדובר.

מהו הרוב הנדרש לביצוע כל אחת מהתכניות?

בפרוייקטים מסוג תמא 38 תיקון 2 (התיקון לחוק המחיל פינוי בינוי תחת תוכנית תמא 38) קיימת דרך משפטית בתנאים מסוימים לכפות את התהליך על המשתתפים. הרוב הנדרש לביצוע הינו 80% מבעלי הזכויות. כאשר האחרון מתקיים- ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים אשר בכוחו לחייב את 20% המתנגדים לביצוע הפרויקט. (ברמה המעשית, זה יבוצע בד”כ ע”י בא כוח בעלי הזכויות אשר יחתום בשם המתנגדים על המסמכים הנדרשים ע”פ חוק.)

בפרויקטים מסוג “פינוי בינוי” לא קיימת דרך אופרטיבית לכפות את התהליך על המתנגדים. לשון החוק קובעת כי נדרש רוב של 80% מבעלי הנכס שבבעלותם גם 75% מהרכוש המשותף. בפועל, אם לא ניתן להפריד תכנונית את “המתנגדים”, 80% הסכמה לא תספיק כיוון שבנק לא יממן פרויקט שבו אינו יכול לשעבד את כל הקרקע לטובתו.

בנוסף, ההתמודדות עם המתנגדים לפרויקט מבוצעת באמצעות הגשת תביעה נזיקית לבימ”ש אשר ביכולתו לחייב המתנגדים בסעד כספי כלפי יתר בעלי הזכויות אך אין ביכולתו לכפות על המתנגדים ב”צו עשה” את ביצוע הפרויקט. כלומר, גם אם משפטית הדיירים “מנצחים” את המתנגדים – לא תהיה בניה אלא פיצוי כספי.

משך התהליך התכנוני והתלות בעירייה:

בפרויקטים מסוג פינוי בינוי נדרשת הוצאה ואישור תכנית בניין עיר חדשה הנוגעת לגוש/ חלקה של הנכס המדובר. פעולה זו יכולה להימשך זמן רב (סביב 5-10 שנים). בנוסף, מתווה פינוי בינוי כולל חלוקה מחדש של השטחים כשההתייחסות הינה למתחם כולו ולא מדובר רק בהריסת המבנים הקיימים ובנייתם מחדש. ברוב המקרים, הרשויות תדרושנה החזרת חלק מהשטח לטובת הציבור כדוגמת גני ילדים/ ביה”ס וכו’.

בתמא 38 כפי שהבהרנו לעיל, מדובר בתוכנית קיימת המוחלת על כל בניין העונה לקריטריונים ולכן הפעולה הנדרשת הינה בקשת היתר בנייה. משך פעולה זו נע סביב 12-24 חודשים.

לסיכום

ניתן להבין מכל ההבדלים שצוינו לעיל, שפרויקטים מסוג פינוי בינוי ארוכים משמעותית מפרויקטים מסוג תמא 38 תיקון 2.

תמא 38/2 מאפשרת תהליך של פינוי ובינוי מקוצר, המאפשר להתגבר על החסמים הביורוקרטיים הקיימים בתכנית פינוי ובינוי מבחינת חסמי הסכמת הרוב, תהליך תכנוני מול העירייה ותנאי סף כגון כמות היחידות בבניין. משכך, ראוי שבעלי הזכויות יתנו דעתם על הבדלים אלו בטרם יבחרו את התכנית הנראית להם ביותר.

למעשה, תוכנית פינוי בינוי במתכונת הישנה שלה, תתאים יותר למקרים בהם מדובר במתחם הכולל כמה מבנים מסוגים/ גדלים שונים, או אז תתייחס העירייה לכל המתחם כיחידה אחת ולכן אפשרות זו תהא יעילה יותר עבור מקרים מסוג זה.

פינוי בינוי בתל אביב

מושגי יסוד בתמ”א 38 – לחצו כאן

טיפים בבחירת יזם תמ”א 38 – לחצו כאן

ואם הגעתם עד לכאן ואתם עדיין מרגישים מבולבלים – אנחנו כאן ונשמח לתאם פגישה ראשונית ללא התחייבות.

הפוסט פינוי בינוי או תמ”א 38? הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

אחד הגורמים העיקריים לעיכוב תוכניות תמ”א בעיריות אחרות הינו חוסר בהירות בזכויות הבניה

לכן, התוכנית מכילה בתוכה את הזכויות מכוח תמ”א 38 ומסדירה את זכויות הבניה ברמת השרון. עיריית רמת השרון, הלכה בעקבות עיריית תל אביב והוציאה לפועל תוכנית מתאר מקומית שמפזרת את הערפל סביב הזכויות המותרות מכוח תמ”א 38 מחד ומכוח התב”ע מאידך.

בניגוד לכל שאר העיריות, בהם עדיין יש ערפל לגבי הזכויות המוקנות מכוח תוכניות שונות, ברמת השרון יש בהירות לגבי זכויות הבניה המותרות, דבר שיגרום לקידום העסקאות בעיר מכיוון שלבעלי הנכסים תהיה וודאות לגבי האפשרויות הקיימות בפניהם.

הגדרת מכסות של יחידות דיור לכל אזור:

עיריית רמת השרון הקצתה מכסה של יחידות דיור לכל אזור, מי שיזדרז ירוויח, מי שיתעכב עלול לפספס את ההזדמנות

בנוסף, עיריית רמת השרון חילקה את העיר לאזורים (ראה מפה), כאשר יש מכסת יחידות דיור מותרת לבניה בכל אזור. כך למשל, אם באזור מסוים המכסה עומדת על תוספת של  X יחידות דיור, בעלי הנכסים הראשונים שיקדמו פרויקט אצלם בבניין יזכו, כאשר אלו שיתעכבו, יוכלו לפספס את ההזדמנות.

הגבלת תוספת יחידות הדיור שהציבה עיריית רמת השרון לכל אזור מובילה ל-3 יתרונות מרכזיים שמייחדים אותה ביחס לכל הערים האחרות.

1. התאמה של התשתיות לכמות יחידות הדיור המתווספות – המכסה נקבעה ע”פ התשתיות הקיימות בעיר והיכולת המוגבלת שלהם לשאת יחידות דיור נוספות, כך, העירייה למעשה הבטיחה שלא יתווספו כמות יחידות דיור שהתשתיות של העיר לא תוכל לשאת.
2. הגבלת המכסה תזרז את הדיירים לקבל החלטות – המכסה של יחידות הדיור שניתן להוסיף תאיץ את בעלי הנכסים להתחיל בתהליך של תמ”א, זאת מכיוון שבמידה ובעלי נכסים אחרים יקדימו אותם, יכולה להיגמר המכסה, מה שיוביל לרצון להתפשר על סוגיית פחות מהותיות, גורם שתוקע המון עסקאות בתחום.
3. הגבלת המכסה תשמור על יציבות המחירים ותיתן שקט ויציבות ליזמים – הגבלת כמות היחידות שתתווסף, נותנת ביטחון ושקט ליזמים, שלא יהיו כמות אין סופית של פרויקטים מתחרים, דבר שמגדיל את הסיכויים שהנכסים ימשיכו להשתבח, ושהמרקם באזור ישמר כפי שהוא.

לסיכום, תכנית המתאר שנכנסה לתוקף היא בבחינת בשורה של ממש לתושבי רמת השרון המעוניינים לעבור תהליך של תמ”א בבניין מגוריהם. התכנית מפיגה את הערפל סביב התהליך, יוצרת בהירות בכל מה שקשור לזכויות הבניה ומייצרת כמה וכמה זרזים מהותיים שיאפשרו קידום מהיר יותר של תכניות והסרת חסמים המעכבים את התהליך, למשל כמו בערים אחרות.

יעז היא חברה יזמית וקבלנית משפחתית יציבה מאד עם ניסיון מצטבר של 45 שנה, שצמחה וגדלה עם המדינה וביצעה לא מעט פרויקטים שהם אבני דרך בתולדות ישראל.

החברה גם ממוקמת בין החברות המובילות במשק, לפי מדדים של BDI ו- D&B, כבר חמש שנים ברציפות. החברה מובילה תהליכי תמ”א בעשרות פרויקטים במרכז הארץ ובעיקר בתל אביב, מחלקם ניתן להתרשם כאן באתר.אם אתם נמצאים בשלבים ראשונים של חשיבה ותכנון תמ”א – היכנסו לקריאת מאמר העוסקבתהליכים ושלבים בתמ”א 38, מקו הזינוק ועד קו הבניין.

&nbsp

צרו עמנו קשר לתיאום פגישה

הפוסט תמ”א 38 ברמת השרון הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

תומר רייפמן סמנכ”ל חברת יעז – יזמות ובנייה, כאן כדי לתת לכם את הטיפים הטובים ביותר לבחירת יזם/חברה לביצוע תמ”א 38 ופינוי בינוי.

איתנות פיננסית

השלב החשוב ביותר הוא בחירת חברה בעלת איתנות פיננסית. איך יודעים כי החברה אכן יציבה מבחינה פיננסית? ואיך בודקים?

באופן כללי, איתנות נבחנת בשני מישורים: המישור הראשון הוא – להבין מהו ההון העצמי של החברה. האם הכספים אותם החברה משקיעה בפרויקט הם מהון עצמי או עם אשראי חוץ בנקאי לרבות קרנות השקעות שונות. מובן שאם החברה משתמשת עם הון עצמי היא חברה יציבה פיננסית. כדי לאמת שאכן החברה יציבה פיננסית, אתם רשאים לדרוש דו”ח של רואה חשבון חיצוני אשר בדק ובחן ביצועיה, במידה והחברה נמנעת מהגשת הדו”ח זה אומר דרשני..   חשוב לזכור כי כסף מבחוץ אינו בריא למיזם. המישור השני הוא – חקר דרך מידע זמין ואובייקטיבי הנמצא באינטרנט דרך דירוגים מתאימים ואמינים, לדוגמהBDI ו-D&B דירוגים אלו מציגים את 100 החברות המשפיעות בענף הבניה. אם חברה מופיעה שם זה אומר המון עליה. כמו כן, ניתן לקבל באמצעות הדירוגים הללו את פרופיל החברה של היזם/קבלן.

זמינות ושירות של החברה

לא משנה מה אנו רוכשים או איזה שירות אנו מקבלים, אנו כצרכנים רוצים זמינות ושירות מהיום לאתמול. כאשר מדובר בנכס היקר לכם מכל, הדבר חשוב פי כמה וכמה. לכן חשוב לבחון את טיב השירות והזמינות של החברה. האם מהרגע שהשארתם פרטים אכן פנו אליכם בזמן סביר? תוך כמה זמן מהרגע שהחברה הביע עניין הוגשה לכם הצעה מקצועית ומדוייקת? הרי מדובר בפרויקטים שנמשכים לפחות 4 שנים ולפעמים אף יותר. בדקו אם החברה מספקת לכם מענה מידי לכל שאלה או הבהרה, כיוון שבשלבים רחוקים יותר בפרויקט (שלבי הוצאת היתר, הבניה וכו’) שבהם התקשורת עם החברה פוחתת חשוב שיהיה מי שייתן לכם מענה.

ניסיון החברה

חברות יזמות יכולות להציג באתר החברה הדמיות ושלל מידע על פרויקטים נוצצים, אולם בפועל החברה עדיין לא סיימה אפילו פרויקט אחד. לכן חשוב לבדוק כמה ניסיון יש לחברה, האם החברה סיימה פרויקטים, כמה שנות ניסיון בתחום יש לחברה, האם יש לחברה פרויקטים בשלבי ביצוע שתוכלו ללכת לראות. חשוב לדעת כי אתר שיווקי נוצץ לא תמיד אומר הרבה. כמו כן, ניתן להיכנס לאתר מדלן ולראות אם הפרויקטים שהחברה מציגה אכן מופיעים המציאות יחד עם זאת תקבלו אינפורמציה באיזה שלב הם נמצאים (היתר/ביצוע/אוכלס). בקיצור, אל תתרשמו מהדמיות נוצצות.

האם היזם הוא גם קבלן?

בחירת יזם שהוא גם קבלן יכול לחסוך לכם דילמות. הסיבה לכך היא ברורה – כאשר היזם הוא גם קבלן, הכל עובר תחת קורת גג אחת. רק כדי לסבר את האוזן, יזם שאינו גם קבלן, צריך לבחור קבלן שיבנה את הפרויקט. איך זה עובד? יזם זוכה בפרויקט ובוחר קבלן שמן הסתם ייתן לו מחיר טוב לבניה, דבר זה עלול לייצר חיסכון בחומרי גלם וטיב הבנייה. גם אם החלטתם ללכת עם יזם שהוא לא קבלן, חשוב לעשות בדיקה  ולבחון עם אילו קבלנים היזם עבד בפרויקטים קודמים. כמו כן, חשוב לבדוק האם לקבלן יש סיווג מתאים לבנות את הפרויקט, יחד עם זאת, מומלץ לבדוק את הסיווג הקבלני של הקבלן המיועד לבצע את הבניה. ג5 למשל זהו סיווג קבלני הגבוה והאיכותי ביותר.

פגישת היכרות לרושם הראשוני

חשוב לבדוק בפגישת ההיכרות עם אילו דרגים בחברה אתם נפגשים. האם יושב מולכם מנהל פרויקטים או סמנכ”ל /מנכ”ל החברה. הרושם הראשוני כולל את כל ההיבטים: איפה נפגשים, איך המשרדים נראים, האם האווירה בפגישה היא טובה, האם מוכרים לכם משהו שאינו אמין, איך החברה מציגה את עצמה וכו’.

כמה היזם מוכן להשקיע בשלב המו”מ

יש יזם שירצה להשקיע ויש יזם שלא יהיה מוכן להשקיע כמה אלפי שקלים בשביל לבדוק פוטנציאל. מובן שתהליך המו”מ הוא די רגיש, כיוון שלא מובטח דבר ליזם וההוצאות על תכנון, תכניות, אדריכל, הדמיות וכו’, הן גבוהות. ככל ששלב המו”מ מתקדם חשוב לבדוק האם היזם מוכן להשקיע בבדיקות מעמיקות יותר ולייצר תכניות מפורטות. למעשה, ההשקעה מראה עד כמה היזם מאמין  בפרויקט ועד כמה הוא נחוש לזכות בו .

ההצעה

כאשר מגיעים לשלב של ההצעה מצידה של החברה, חשוב לבחון איך ההצעה מנוסחת. האם ההצעה נוגעת בכל ההיבטים של תמורות, תכנון, ערבויות ובטחנות, לוחות זמנים, ליווי בנקאי ליווי משפטי וכו’. חשוב לבדוק שלא מדובר בהצעת מחיר שהיא סטנדרטית ומובנית מראש, אלא יש לבחון אם היא יורדת לפרטי פרטים.

ליווי בנקאי

ישנה חשיבות רבה לליווי בנקאי, כיוון שהבנק הוא גורם מתווך בין הדיירים ליזם, לכן צריכה להיות עדיפות לחברות שעובדות ויודעות לייצר לווי בנקאי לפרויקט. למעשה, הבנק שולט על הכסף ושומר על שני הצדדים מוגנים.

באיזה הון משתמשת החברה?

חשוב לבחון באיזה הון החברה משתמשת, האם מדובר בהון עצמי או באשראי חוץ בנקאי. ככל שהיזם נשען על הון עצמי כך העסקה יותר יציבה, אם הקבלן חושף את עצמו לסיכון ולוקח כספים מהון עצמי, כך הוא מאמין יותר בפרויקט. לעומת זאת, חברה שלוקחת אשראי חוץ בנקאי אומרת את הדבר הבא: אני לא מערבת את הכסף שלי. שימוש במימון חוץ בנקאי או קרנות השקעה למינהם מייצר הוצאות נוספות בפרויקט –  ריביות, ויש סיכון נוסף מבחינת הגמישות הכלכלית של הפרויקט. בקיצור, אם היזם מוכן להכניס יד לכיס זה אומר שהוא מאמין בפרויקט.

שקיפות מול הדיירים

בדקו האם החברה מוכנה לחשוף את הדו”ח הכלכלי של הפרויקט. (דו”ח המפרט את הניתוח הכלכלי שהחברה ביצעה, הכנסות לעומת הוצאות). האם בשלב של טיוטות חוזים החברה מוכנה לחשוף דו”חות ולהראות כמה היא משקיעה בפרויקט. מהדו”ח אפשר ללמוד המון.

לסיכום, תהליך תמ”א 38 הינו מורכב וטומן בחובו משימות רבות, כאשר החשובה מבניהן היא בחירת היזם. בכל התהליך מומלץ לבחון היטב את הפרמטרים שהוזכרו בכתבה, כך תוכלו לבצע בחירה נכונה שתאפשר לכם לדעת כי הבית היקר לכם מכל נמצא בידיים מהימנות ובטוחות.

צרו עמנו קשר ונשמח לתאם פגישה לא מחייבת!

הפוסט 10 טיפים לבחירת יזם תמ”א 38 ופינוי בינוי הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.

דוגמה לקושי הרב בתחום הבנייה בישראל ניתן לראות דרך חברת “אורתם סהר” אשר נכנסה להקפאת הליכים.

תומר רייפמן מחברת “יעז ובניה” מזהיר ומתריע אודות גל פשיטות רגל של חברות קבלניות כסימן מקדים. נפילה של חברה קבלנית אחת גורר אחריו אפקט דומינו שבו חברות נוספות נכנסות לקשיים משל עצמן ובמיוחד כשהן עצמן תלויות באותה חברה קבלנית גדולה שפשטה את הרגל.

אפקט הדומינו שבו חברה קבלנית גדולה מביאה לנפילה של קטנות יותר נעוץ בעובדה שהאחרונות תלויות בחברות הגדולות אשר חדלות מלהעביר תשלומים עליהם בנו החברות הקטנות יותר. הדבר בסופו של דבר מקבל ביטוי ביכולת הביצוע בשטח של פרויקטים רבים שעבורם אין את המימון המאפשר ביצוע ובתוכן תמ”א 38.

בישראל, חברות הקבלן הגדולות אינן לוקחות על עצמן לרוב פרויקטים של תמ”א 38. הפרויקט עבור חברות אלו נחשב כפרויקט קטן ולא כדאי עבורם. ועדיין, הפסקת פעילות של חברה קבלנית גדולה בישראל משליך ומשפיע על היכולת להמשיך בפרויקטים של התחדשות עירונית בישובים וערים רבים בישראל.

אל הוואקום שנוצר, מתאר רייפמן, נכנסים חברות קבלניות להן אין היכולת וההתמחות בפרויקטים דוגמת תמ”א 38. ביטוי לחשש ולחוסר היכולת של אותן חברות קבלניות המוגבלות בידע וכוח האדם מתבטא במסגרת הליוויים הבנקאיים שבלעדיהם אף יזם לא יוצא לפרויקט. אלו מצדם עורכים בדיקה מקדמית אודות הקבלן, יכולותיו וניסיונו. במקרים בהם הבנקים מגיעים למסקנה שאין ביכולתו של אותו קבלן לתחזק ולעבוד בפרויקט זה, הם מונעים מתן ההלוואה ובכך תחילתם של פרויקטים רבים נדחים ואף מתבטלים.

מבחינת דיירי בניינים אשר מעוניינים להחיל על המבנה פרויקט של תמ”א 38, קיימת חשיבות רבה בבדיקה לא רק מיהו היזם המפעיל את הפרויקט אלא בבדיקה מעמיקה אודות הקבלן. רייפמן מדגיש שזהות ויכולתו של הקבלן חשובה אף יותר למול זהותו של היזם. יכולתם השיווקית של יזמים רבים מוצגת בצורה מבטיחה ומקצועית. לא פעם קיים פער בין היכולת של אותו יזם לבנות את הבניין שזהו החלק הקשה בפרויקט, במיוחד לאור העובדה שבמידה והזים אינו הקבלן יהיה לו קשה למצוא כזה.

מה הצפי?

הצפי לקריסה של חברות קבלניות נוספות בתחום הבנייה גורם לחברות יזמיות רבות קושי ביכולת להיות תחרותיים וזאת למול העובדה שחברות קבלניות ייהנו מרווח גדול יותר. חברות יזם אשר מתפקדות גם כקבלן יהפכו לכדאיות יותר. אלו האחרות יידרשו בתשלומים גבוהים יותר לקבלן, כשאת ההפרש ישלמו הדיירים אשר יזכו להיצע מופחת יותר בפרויקטים עצמם.

קיים הבדל בין חברות יזמיות לבין אלו שגם מבצעות. עולה הטענה שחברות יזמיות העובדות מול קבלן חותמות איתו על חוזה עבודה “פיקס פרייס” – חוזה הכולל בתוכו את כל מרכיבי הביצוע. במסגרת הסכם זה החברה היזמית תתעקש מול הקבלן בביצוע כל מה שסוכם עליו. למול כך, במקרים בהם החברה היזמית היא גם זו המבצעת ישנו החשש שהחברה לא תעמוד במה שהבטיחה ותנסה לחסוך ו”לעגל פינות” כמה שניתן.

בחברת “יעז ובניה” מתאר רייפמן סיטואציה בה החברה מתפקדת הן כיזמית והן כקבלן בפרויקט. עם זאת, כקבלן אין “יעז” מחזיקה בכוח אדם וכלים כבדים משלה אלא נעזרת בקבלני משנה אשר ישאפו לרצות את רייפמן ואנשיו זאת על מנת לבסס שיתוף פעולה פורה בעבור פרויקטים עתידיים. במצב זה רייפמן כיזם וקבלן בעל ניסיון רב עדיין ידרוש מקבלני המשנה שהעבודה תתבצע על הצד הטוב ביותר וזאת בנוסף לכך זוכים לקוחותיו ליהנות מניסיונו ומומחיותו הרבה גם כקבלן.

רוצים לדעת עוד ? מעוניינים בפגישת ייעוץ לא מחייבת ? צרו עמנו קשר ונשמח לעזור!

לקריאה נוספת על פרוייקטים של תמא 38:

פרוייקט תמ”א 38 בתל אביב

פרוייקט תמ”א 38 ברמת השרון

הפוסט מחסור בקבלני ביצוע פוגע בפרויקטים רבים של תמ”א 38 הופיע לראשונה ב-יעז - יזמות ובניה.